2013-10-16 17:06
（吉隆坡16日訊）房價漲不停，政府打房一刻不得閒，但分析員認為“一網打盡”的全面性措施成效不大，應放手讓市場“看不見的手”展開一次調整機會，或透過更針對性的措施打房才可見到更顯著的效果。
黃氏唯高達研究表示，在供不應求、新產業標高价格、成本走揚和宏觀經濟等因素影響下，過去3年大馬產業價格已飆升31%，其中住宅產業在2012年創下678億令吉和27萬2千699單位的銷售價值和數量新高。
產業盈利稅影響短暫
成本轉嫁房價漲更多
成本轉嫁房價漲更多
“有鑑於此，我們瞭解政府需要積極打擊產業市場投機炒作活動，但我們並不主張提高產業盈利稅（RPGT）應對，因這在過去只帶來短暫影響，並可能使得賣家將額外增值成本轉嫁至買家身上，進而讓高漲的產業價格雪上加霜。”
此外，隨著RPGT上調，賣家可能推遲出售計劃，而發展商也可能展延新產業推介，導致市場供需情況進一步失衡。
該證券行補充，就算提高印花稅影響較大，但賣家一樣可將成本轉嫁至買家身上，而任何調幅不只會影響新工程，在建工程也同樣受到牽連。
“因此，我們認為應給市場力量一次機會，主要是2014至2015年新供應有望加速，以及廉宜游資消失將影響需求走疲，將抑制產業價格上漲趨勢，未來2至3年的年均增幅將減為3至5%。”
未來2至3年
銷售減5至10%
銷售減5至10%
受到國內生產總值（GDP）放緩和高通膨壓縮可支配收入衝擊，黃氏唯高達預見未來2至3年住宅產業銷售將按年萎縮5至10%，其中住宅產業銷售在今年首半年已出現走疲跡象，成交量按年下跌13%，而交易價值僅增長1%，連帶拖累今年首季產業價格增速從去年的12%減速至6%。
不過，黃氏唯高達認為，市場力量固然可信，但並無“美好市場”存在，因此建議政府採取數項措施來抑制房市炒作，同時推廣居者有其屋概念，其中包括：a）取消一手市場津貼，如可能納入售價內的發展商承擔利息計劃（DIBS），同時要求銀行更嚴格評估新產業價值，但放寬二手市場融資以幫助擴大市場供應基礎，以及為國內產業市場重注活力。
b）加速可負擔產業配套推介，為私人產業發展商提供透明津貼來共襄盛舉。
同時學習新加坡建屋發展局（HDB）的完善政策、每人每次一戶的執法行動，並落實特定地點售價上限措施。
c）市場細分：創造國際級公寓環節來吸引外國高財富人士和投資。
延遲新建
間接推漲房價
間接推漲房價
黃氏唯高達表示，隨著產業和大型基建工程紛紛動工，建築週期高峰可能面對建材和外勞供應短缺的問題，進而使得發展商賺益受到影響，恐進一步導致新產業推介延遲，令產業售價持續飆升。
“但是，縱然產業價格走揚，我們認為在可負擔能力依舊高企、家庭負債仍健康和廉宜游資將自行消散等因素支撐下，國內產業市場並未見泡沫化風險。”
不過，該證券行對租賃疲弱，以及空置率高企的吉隆坡辦公市場發展感到憂慮，因吉隆坡市中心和週邊地區在2016年杪前將新增21%或逾1千400萬平方呎新辦公空間，遠超年均300萬平方呎的平均出租率，市場面對更嚴峻的供過於求挑戰。
在過去3年，新增供應已抑制吉隆坡辦公空間出租率，其中市中心和週邊地區出租率分別下挫12.4%和5.9%至81.6%和81.1%，因此相信部份政府再發展計劃應延遲，以免加劇供過於求情況。
此外，黃氏唯高達也對多功能商務單位（SOFO）等混合型產業和依斯干達特區高檔公寓潛在供過於求風險感到擔心，因相關產業在過去2年大舉面市，但實際自住需求並不踴躍。
馬星實達
政策風險偏高
政策風險偏高
黃氏唯高達認為，受到政策風險、產業銷售和價格增速趨疲等影響，產業市場前景將持續起伏不定，因此現金流吃緊、眾多在建工程、高土地成本，以及高度曝露在投機市場的產業發展商，如馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）、實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）等將是最易受傷的一群。
相比之下，產業投資信託、雙威（SUNWAY，5211，主板產業組）等專注可負擔產業的城鎮產業發展商、財團和投資產業控股將可免疫。
有鑑於此，該證券行將柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產托組）、KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業組）、永泰（馬）（WINGTM，2976，主板產業組）和東方（E＆O，3417，主板產業組）列為投資首選。
（星洲日報／財經）
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