[转载]财经篇（大马）~預算案或祭3招打房

2013-09-09 17:28

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（吉隆坡9日訊）大馬產業新建量顯著超越實質交易量，令雪州和柔佛浮現產業供應過剩隱憂，政府“軟著陸”的打房措施料在下個月的預算案中接踵而來也進一步對產業雪上加霜，促使產業價短中期難抬頭。

• 政府或再度向產業盈利稅（RPGT）開刀、提高印花稅和外國買家購房門檻的動力。（圖：星洲網）

雪柔供應過剩

儘管產業交易量疲軟，卻無阻大馬產業價的勢頭，主要產業市場如大吉隆坡、柔佛和檳城過去5年的產業價漲勢凌厲，或成了政府在此波預算案中再度向產業盈利稅（RPGT）開刀、提高印花稅和外國買家購房門檻的動力。

豐隆研究根據全國產業資訊中心（NAPIC）資料發現，雪州和柔佛的產業建設量已顯著超越實質交易量，並導致供應過剩的隱憂。

柔新產業2008起增4倍

豐隆認為，雪州產業供應過剩情況未令人驚訝，因產業發展商近期的推介計劃如火如荼，尤其發展商承擔利息計劃（DIBS）和融資方案主導的高檔產業；至於柔佛，自2008年開始，產業新建數量也躍升4倍，但產業交易勢頭卻平平無奇。

然而，產業交易量平平，產業價高居不下卻唯恐招來更多“打房”措施，除產業盈利稅，政府還可能在預算案中提高印花稅，並提高外國人購買特定區域的最低產業價，自目前的50萬令吉調升到100萬令吉。

首相拿督斯里納吉最近已暗示，產業盈利稅之前的調漲無法降低產業溫度，產業盈利稅可能是2014年預算案方向之一。

產業盈利稅或再增

馬銀行相信，政府將優先考慮壓制投機，同時提昇產業自住情況。該行也依2010年以來的趨勢估計，政府可能再對首5年賣房者施額外5%的產業盈利稅。

“一旦該措施落實，產業的投機活動料在短期內降溫，儘管如此，產業需求不至於在長期內受動搖，因自住需求和年輕人口仍將支撐產業市場，策略性地段的需求料仍蓬勃。”

至於政府可能調高外國人購買房價的門檻，豐隆表示，隨海外交易僅佔整體產業交易不到5%，此舉料僅影響特定區如柔佛公主港的產業。

“若各種打房措施箭在弦上，高檔產業料首當其衝，但因自住需求，有地產業需求料持續強勁。”

家債高企
房貸料再收緊

大馬家庭債務佔國內生產總值（GDP）比重仍節節攀升，截至今年3月杪達83%，加上家庭存款和貸款脫鉤日益明顯，提高國家銀行收緊家貸，尤其房貸的條例，令產業噩耗再添一筆。

隨家債按年成長10至11%，升幅較實質GDP成長7至8%高成政府的主要疑慮，因馬銀行不排除政府進一步收緊家庭貸款。

豐隆也相信，國行可能祭出更多壓制家庭貸款的條例，因儘管產業價走高、打房措施此起彼落，房貸目前仍是家債最大幫兇，房貸需求自2010以來上升12至14%，因此，若政府擬壓制家債惡化，不斷擴張的房貸顯然是主要對象。

值得一提的是，家庭存款成長，及房屋和住宅產業貸款的脫鉤愈來愈明顯，顯示家貸依然強勁，若此景惡化，國行必將向產業融資動手，如緊縮貨幣條件或額外宏觀審慎條例，以確保家庭的融資情況穩健。

以7月為例，房屋貸款按年成長12.7%，家庭存款卻僅成長8%，顯示兩大指標已無法相輔相成。

監控預算赤字
發展計劃或展延

除產業交易量放緩、政府可能出手打房，政府可能展延或重新安排發展計劃，並優先管制預算赤字，導致產業需求動力難免遇冷。

馬銀行認為，吉隆坡商業中心主要的政府地段發展計劃如敦拉薩金融交易中心和大馬城，和基本建設計劃如馬新高速快鐵，可能被迫展延，然而，成數較高的計劃如捷運2和Circle線、雪州雙溪毛糯大馬研究院（RRIM）的大型房屋計劃仍有望啟動。

“儘管如此，捷運第二線可能至2014年才獲批准，而引頸長盼的雙溪毛糯大馬研究院地段發展競標計劃可能自今年第三季延至明年中才開始。”

豐隆提到，一些相關的長期基建計劃，如定在9月落成啟用的檳城第二大橋計劃、大馬依斯干達、捷運和高鐵計劃雖有望成為產業的推手，但立即效應料有限。

新產業IPO或缺席

另一方面，萬眾期待的產業領域關鍵催化劑——新產業上市計劃（IPO）可能缺席，令產業股的催化劑幾乎盡失。

根據馬銀行，備受關注的依斯干達浮城控股（IWH）的上市吉日可能自今年末季延遲到明年上半年，惟IOI集團（IOICORP，1961，主板種植組）旗下IOI產業重新上市計劃仍對在年杪前上市充滿信心。

分析員看好這兩大股項的上市將帶動現有業者重估，尤其大馬依斯干達股項。

產業銷售料受衝擊

產業領域當前阻力重重，產業供應過剩隱憂、打房措施可能捲土重來，料壓制產業買氣，令產業發展商的今年銷售目標難如願。

豐隆認為，這些阻力不僅將衝擊產業發展商的銷售和推介，也恐壓制產業領域的士氣。

該行分析，政府上調外國人的最低購房價，主要將影響UEM陽光（UEMS，5148，主板產業組），因外國買家佔公主港計劃多達30%至40%.至於高度專注高檔產業者如東方（E&O，3417，主板產業組），最受DIBS動向和產業價的上限調整衝擊；以高檔產業、DIBS和本地買家為主的UOA發展（UOADEV，5200，主板產業組），同樣可能受產業需求放緩所衝擊。

另外，馬星、UEM陽光對DIBS的涉足率估計達30至40%；UEM陽光和馬星在依斯干達計劃的涉足率最高，都難免不略受影響。

UEM陽光在努沙再也的餘下產業發展總值達610億令吉；馬星在當地的兩項產業發展總值達55億令吉。

產業股短期失色

因宏觀調整和產業的特定風險，吉隆坡產業指數自5月杪急挫17%，豐隆相信利空將壓制產業股短期表現；馬銀行也預見產業股短期內黯然失色，因政策問題懸而未決，也缺乏領域催化劑。

馬銀行將產業領域評級自“加碼”下調到“中和”，下修領域目標價，價格相對重估資產值，自之前估計的0.75至1倍，調降到0.6至0.8倍（歷史中值為-0.1倍到+0.1倍）。

资料来源：http://biz.sinchew.com.my/node/81819?tid=6