[转载]投资篇（大马）~ 马来西亚房地产市场或存泡沫隐患

惧婪  2014-01-13 23:46   

惧婪因为某些缘故几个星期没更新文章，在此先表达一下歉意。今天惧婪要拿出来讨论的是大家都很关心的马来西亚到底会不会房地产泡沫。

本地的看法

随着燃油价格调涨，马来西亚房地产发展商公会（REHDA）主席拿督斯里任广财也在近日宣布新房价将很可能调涨10%至15%。任广财解释，因为内政部展开非法外劳大逮捕，造成建筑劳工短缺，建材价格和运输费也将涨价。

任广财说房地产的人力资源短缺将迫使发展商支付更多的薪金，以便能够准时交屋，不然的话他们将被罚款。另外，任广财也说建筑材料如沙和石灰将起价5至10%，而运输费将起价约20%。

据称，房地产泡沫是一个周期性的全球或区域性不动产泡沫经济。其表现为快速的房地产增值，最后房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，其特点是高空置率和房产价格的暴跌，即泡沫破裂。

马来西亚的房地产在近期到底有没有泡沫化的风险？基本上有两派的说法，第一派主要是网上论坛的留言，对房地产的前景持比较悲观的看法。他们认为国人的收入水平追不上房产的涨幅。今年7月，第二财政部长拿督斯里阿末胡斯尼宣布，大马家庭债务占国内生产总值的比重达83%，比率全球最高。

的确，大马的人均收入每年约3万零吉，每月约2千5百零吉。而今天在首都巴生谷一带的中等以上的公寓叫价50万至80万零吉，如果以30 年偿还期计算，每月的房贷约2千零吉或以上，还有购屋者必须要有足够的现金给头期钱等因素，要购买房产对低收入一族真的有点难度。而大马人民相对的低收入，和外国投资的减少，在吉隆坡仙特拉(KL Sentral)从事房地产中介的黄先生（Jeffrey Ong）坦诚说，现在已经很少房产能达到正现金流（positive cash flow）的目标。如果屋主无法偿还银行贷款，很可能以低价出售。

另外，丰隆研究根据全国产业资讯中心（NAPIC）最新资料显示，大马产业新建量显著超越实质交易量，使雪州和柔佛浮现产业供应过剩隐忧。根据一般市场的观察和网上的消息，吉隆坡市中心和满家乐（Mont Kiara）的高档公寓和办公楼出现供过于求的现象，导致市场担心房地产泡沫即将发生。在满家乐地区工作的封小姐是位行政经理，据她寻找供海外员工住宿的公寓的经历，满家乐地区拥有很多单位供选择，而相对来说在吉隆坡城中城地区的单位选择较少。另外，大马房地产发展商公会主席任广财也承认目前市场确实出现商业产业供应过剩的现象。

第二派说法是对本地房地产前景持乐观的态度。根据市场上大多数房地产投资专家的分析，大马并不存在房地产泡沫。他们认为，政府将以1,720亿令吉打造‘大吉隆坡’地带，致力吸引更多国际企业在吉隆坡设立营业中心，和让吉隆坡在2020年跻身世界20个最适合居住的城市。政府将大幅提升公共交通系统，如建造捷运，加大轻快铁覆盖地区，和实行吉隆坡和新加坡的高铁计划等，预料大吉隆坡地带在2020年之前的人口将达到1,000万人。

另外许多房地产投资专家也指出，大马的房价比起周边国家相对便宜很多。的确，大马周边国家如新加坡、台湾、日本、中国和香港等地房价的平均每平方尺达到数千甚至数万令吉。大马的房产价格目前大概从每平方尺三百零吉到最高约两千零吉，与别国比较确实便宜许多。

大马著名房地产投资专家郑水兴在多个场合中说过大马房地产业‘全球化’已经是无可避免的趋势。他说，吉隆坡市中心的房价在亚洲排在倒数第二，而在世界上则排名第99名。根据他的分析，随着海外的房价越来越贵和严厉的打房政策，海外投资者将陆续将目光转向投资大马房地产。郑水兴说：“大马房地产市场已进入‘黄金5年’的时期，一旦错失良机，将后悔莫及。” 对大马房地产信心十足的郑水兴将展开世界巡回讲座会，介绍最受海外投资者青睐的吉隆坡、依斯干达、槟城和马六甲。

福布斯财经分析员的看法

福布斯一名財经分析员指出，政府兴建118层高的独立遗產大楼，相信是商业循环见顶，经济將步入衰退的一个警讯。

独立遗產大楼將会是东南亚最高的大楼。 根据摩天楼指数（Skyscraper Index），一项观察商业循环週期及摩天楼建筑互动关係的指標，当经济週期来到最高点，兴建摩天楼的投资也將达到顶峰，接著下来，可能就是经济衰退的到来。

福布斯线上杂誌分析员杰斯哥崙波指出，在中国经济放慢，全球及本地利率开始走高之际，大马经济的泡沫將会爆破。

哥崙波曾经因为准確预测全球金融危机，而获得《伦敦时报》的推崇。他指出，大马政府及家庭债务高企是造成信贷泡沫的源头。

他在福布斯杂誌中撰文指出，当中国经济泡沫爆破，而全球及大马的利率开始走高，大马泡沫也將隨之爆破。他也指出，造成大马的信贷及资產泡沫形成的主要原因，是全球及大马的低利率环境。

哥崙波也指出，美国联邦储备局启动降减量化宽鬆规模，短期內將对大马金融市场带来压力。出口疲软导致大马经常账项盈余下滑，也是另一让人担忧的走势。

这名驻纽约的分析员认为，即將出现的经济危机，可能比1997年的亚洲金融危机更严重，因为全球经济疲软的趋势，將导致更多国家受到牵连。

「如我之前也所说的，新兴市场的惊慌拋售，预计將造成这些市场的泡沫爆破，引发另一轮类似1997年亚洲金融风暴的危机，而这一次的情况可能更糟，因为会牵连更多的国家，包括拉丁美洲，中国及非洲。此外，全球经济正处于比1990年代末更疲软的阶段。」

財务赤字大幅走高

哥崙波表示，新兴市场泡沫始于09年，在全球金融危机之际，中国展开积极的，由信贷推动的基建成长策略，以支撑经济成长。

他指出，美国、欧洲及日本的低利率，加上联邦储备局数以兆美元计算的量化宽鬆计划，促使过去4年，总数约4兆美元（12.7兆令吉）的热钱，流入新兴市场。

资金大量流入大马市场，促使令吉在短短两年內升值25%，外资在债券市场的持有比重也达到歷来新高。

大马在过去几年取得平均6%的成长，政府及家庭贷款大幅增加是其中一个推动因素。政府债务佔国內生產总值比重，自2010年已经超过50%水平，这主要是因为政府在全球金融危机时期，採取刺激措施，支撑经济成长，导致財务赤字大幅走高。

《彭博社》的资料显示，13个亚洲新兴国家当中，大马的公债对国內生產总值排名第2高，斯里兰卡在第一位。而大马的高债务负担，也导致国际评估机构–惠誉在今年7月下调大马的信贷评级展望。

大马家庭债务也同样出现持续增长的趋势，家庭债务佔国內生產总值的比重更达到83%，比2009年的70%，及1997年亚洲金融风暴时期的39%比重，明显增加。更是东南亚国家当中，比重最高的一个。他指出，大马家庭债务自2008年以来，以每年12%的幅度成长。

他认为，从银行贷款利率维持在歷来最低水平来看，家庭债务大幅走高的趋势就不会让人感到奇怪。超低的利率水平，导致私人贷款自2008年来，增长超过80%，用以衡量经济体系內货幣及信贷数额的M3广义货幣供应，也出现让人担心的趋势。

哥崙波也引述大马消费人联合会首席执行员拿督保罗西瓦拉泽的话指出，47%的大马年轻人面对严重的债务问题（每个月偿付的供款超过收入30%），这最终將成为他们的梦魘。

保罗也指出，购买汽车及信用卡债务是导致大马人破產的主要原因，而这主要是因为社会风气，大家希望彰显本身的社会地位，但是最终却需要付出代价。

另外，企业债券及银行贷款也同步走高，从2007年佔国內生產总值的70%，上涨至2013年的95.8%。

產业价格走高，也是导致房屋贷款扩大，目前房屋贷款佔家庭债务接近一半比重。

假设房地产泡沫真的爆炸

那么，我们先为当时的情况看看会有什么不同的情况：
当房地产泡沫爆炸：
1。政府降息- 这会拖拉问题，引致2017年政府大选失败。所以，政府不会使用。拖拉问题会使经济内部产生非常大的破坏，引致之前的问题不能快速解决，这肯定会让政府输掉2017大选。
2。政府利率不变- 这会让事情正确进行，该爆的爆，没有事情的就没有事，一些人痛苦，一些人开心。短期内经济产生问题，财富出现转移，经济在低迷几年后开始恢复元气，向上。
3。政府升利率- 这会将问题严重化，金融市场短期内受伤严重，泡沫快速刺爆，严重可能引发骨牌效应拉倒其他行业。所以，如果不是没有选择，政府不可能会使用。

经过以上的计算，2和3是比较有可能发生的。政府的选项是2。政府会不会选3则看当时的情况，如果大环境因素，政府不得不选3的时候，那么就会产生经济问题。

马来西亚的房地产问题主要有两个方面，那就是供给多过需求，和供期的压力。

那么有人会说，现在的屋子卖到完，怎么会有供给多过需求？这是因为还有很多房子还没有建好，等到一堆房子建好的时候就会看到供给多过需求。

那么有人会说，供期会有压力吗？这自然是确定的，目前的房价高涨，自然的会让买屋者供期钱的增加。当我们看到屋价高涨的时候，供钱再高都会觉得没有问题，因为都是值得的。但是，有没有人试过供着负资产的房子是怎样的心情呢？尝试一下假设情况，你会如何去做？

大家都知道，银行的任务是雨天收伞，晴天开伞。那么，现在晴天，自然的所谓银行估值自然也是晴天的水平。如果雨天来到，银行还是会和晴天一样的估值吗？如果雨天来到，估值比贷款少很多的时候，银行会如何？如果我们都能继续供屋子，但是如果我们名下有太多的贷款，银行会害怕吗？银行会如何处理？当然，我们名下有那么多的屋子，自然的要做假income tax，来取得贷款（当然代价是给income tax），如果后年我不能再做假income tax（要给tax的），收入就必需报少，这时候我名下有那么多的屋子，30%是负资产，银行会如何？

银行是贪婪的，是风险管理的。如果我没有问题，银行希望可以借我无限量的钱。只要我可能有问题（income tax 评估，资产评估，借贷评估等等），银行是不是会放着不管？

房产泡沫通常只有两种情况下才可以持续：
1。经济成长快速
2。热钱流入，也就是外资FDI

请了解，银行降低利率只能间接的制造房地产升值，而不是直接。真正最主要的原因还是经济成长和热钱。

另外，我们都了解，一当房地产泡沫爆炸，怎样降低利率都很难救到，为什么呢？最大的原因是房地产是长期投资，一当泡沫爆炸，房地产价格少说也要5-10年才有可能恢复，在这些年里，能供的也会重伤，不能供的利率再低也无法继续供。所以，低利率并不一定能救到房地产。

那么，我们预计如果马来西亚房地产泡沫爆炸会发生什么事情呢？首先，你不会看到什么，只会看到房子建好了，但是sales/rent布条一堆。这种情况持续了一年后，那么房地产价格就会开始下降。接下来，报纸会开始报道地产价格开始下降的事情，结果就是地产价格继续下降而购买者选择观望。这时候，大家会发现银行的房地产贷款越来越困难，而且估值非常低，还要求很大的头期钱才肯贷款。当然，间接的又再令到房地产价格下跌。

再过多6个月，银行的房屋拍卖开始大量增加，房地产危机正式登场。这时候，政府会出些政策来帮助，政府的政策只能降低伤害，不能解决问题。结果，问题继续扩大，报纸的新闻越登越大，好像怕没有人知道这事情。

最好的情况是法拍屋有很好的反应，那么一些时日，危机就结束，一切开始正常运行。

如果，不好的情况发生时，法拍屋没有人问津，房价就会越做越低，连锁效应和骨牌开始推倒其他绝好地点的房产，价格也受影响。政府大力的政策开始出台。危机情况似乎已经受到控制，但是也不能解决问题，后来，房地产就这样低迷了7-8年。

房产的受害者，一些人跳楼，一些人意志消沉，一些人不甘愿再放大贷款投机，一些人转型找钱，一些人承受不了压力，开始疯言疯语。房地产问题，让一些人的日子辛苦了一些年。虽然不是全部人受影响，但是大家都可以感觉到当时的情况和回忆，我们又老了一些，故事又多写了一些，人生还得继续进行。

世界的经济从来没有变过，危机总在人们的贪婪发生，在充满期望中破灭，清除干净后，经济又再度开始。每次的危机都会有受害者，也有得益者，这，只不过是财富转移的过程而已。

有人说会有泡沫也有人说不会，惧婪觉得其实这是个见仁见智的问题，谁也不知道即使会泡沫，如果知道什么时候会泡沫，那么它就不会是个泡沫了。

（惧婪 供 乐投资 专稿，转载请注明！) 资料来源：http://www.leinvest.com/ch/long-malaysian-real-estate-market-bubble-or-keep-hidden.html