2014-02-09 13:11
近來，房地產投資是個相當熱門的話題，有人認為，投資房地產其實十分簡單，低價買入然後高價賣出，在投資的歷程中賺取中間差價。
從表面看，看似十分簡單，但實際操作並非想像般簡單，房地產投資所需資金不菲，發展商本身就是最大的投資者，金融機構也從產業投資熱、貸款業務成長可觀，賺取不錯的利潤，可是，一般的個人投資者，未必有這麼好的運氣。
所謂的房地產投資者，主要是指資本所有者，可以是個人、企業、機構或集團，將其資本投入房地產業，以期在日後獲取預期收益的一種經濟活動。
嚴格來說，在投資房地產應有的基本概念中，沒有真正的“專家”，只有經驗豐富的“高手”，不過，“高手”偶而也會有“失算”的時候。
經常可以看到不少產業投資者，因為錯誤判斷，或是其他個別因素，在產業投資的路上，翻了個大筋斗，也許在投資的旅途中，確實賺了一些錢，可是，由於規劃欠妥當，導致在後來的投資路上，將前面所賺的給泡掉了，可說是是投資最大的敗筆。
說到投資，並沒有所謂的穩賺不虧，關鍵在於賺多虧少，或是賺少虧多。任何領域的投資者，必須擁有充裕的資金，產業投資也不例外，更何況投資產業需要相當大筆的資金，稍微失算將無法扭轉頹勢，導致產業被金融機構收回去拍賣，貸款者被銀行起訴，被迫報窮來收拾殘局，這就不漂亮了。
馬年話產業投資，千萬不要從馬背掉下來，即使一個不小心跌了下來，也不致於跌傷，而是有能力站穩步伐、繼續奔跑！
常識、眼光、機緣
皆不可缺
皆不可缺
投資產業，不一定要很專業，但基本的常識還是不能欠缺，除了要有眼光，也必須靠一點機緣、時運，更要確保本身有抱持的能力。一些擁有超過3個或更多單位的產業投資者，只要遇到景氣不好，在租客中，特別是商業單位的租客，他們可能會要求減租或是選擇退租。
因此在投資產業之前，也必須緊密關注時局、內外圍的經濟實況，這些都是投資者要做的“功課”，不能夠因為別人說投資產業穩賺不虧，也興緻勃勃加入投資行列，最後陷入進退兩難的局面。
買產業5年內脫售將被徵稅
假如因為投資了產業，卻吹來經濟不景風，要賣產業價格不理想，行情差難物色到理想租戶，被迫自己抱持一段日子，在這期間，就是真正考驗個人財力的時候。
倘若財力不足，投資者可能需要降低要求，比低於市價的水平出售套現，避免資金被套牢，切記一點，在購買產業之後少過5年內脫售，假設算出有賺利，將被徵收產業盈利稅，胥視在第幾年脫售、賺利的額度等等。
從2014年1月1日開始，產業盈利稅的徵收比率將調高，2014年1月過去了，2月開始就是馬年，大馬人購買產業，若在3年內脫售，將被徵稅高達30%的稅率；第四和第五年內脫售，稅率也分別提高至20和15%。至於外國人購置產業，無論是在第三、四、五年內脫售，均一律面臨30%的徵稅率。
反觀2013年的產業盈利稅率是：首兩年內脫售15%、第三年、第四及第五年內皆為10%，公民、非公民及公司的徵稅率都一樣。
因此，假如沒能力持有產業者被迫脫售，必須面對產業盈利稅的徵收（若有賺利），如此一來，所賺取的利潤將比較少；同時，銀行將對貸款者徵收提早結束房貸配套的罰款，視貸款合約說明的比例，例如以貸款額乘以一個百分比，被罰款的數額從數千令吉至數萬令吉不等。
再來繼續看投資產業，投資者必須瞭解所選擇的產業類型，是否在任何經濟周期都不受影響，還有維持成本是否偏高，住宅、商業與零售產業的特性有所不同，在不同的經濟周期，面對的衝擊程度也不一樣。
雖然說投資產業潛在不少風險，不過，只要個人財力雄厚，看得准、站得穩，在產業投資的道路上，還是有機會賺取利潤的。最緊要是量力而為，千萬不要只看到其他人賺錢的時候，忘了其背後的艱辛，一味追逐遙不可及的財富。
所謂風光的背後自有其應付出的代價，這是個不容易推翻的定律，至於能否覓得適當投資機會，最好是順其自然，不需過於強求。（星洲日報／投資致富‧旺馬奔錢途‧文：鄭碧娥）
资料来源：http://property.sinchew.com.my/node/2406?tid=4
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