2014-02-09 13:20
說到馬年，大家都期待凡事都能一馬當先，人人都龍馬精神、馬到功成；在產業市場，是否也將展現龍馬精神的狀態、馬到功成的情景，身為大馬子民的我們，相信大家都希望馬年的產業市場，能呈現一幅萬馬奔騰的駿馬圖。
- 今年房產的漲幅預計不會高於去年。（圖：星洲網）
回看2013年大馬房地產市場，從上半年的觀望到下半年的逐漸復甦，經歷了政經事件上下起伏的走勢，展望新的馬年房產趨勢，人們的顧慮是繼續面臨內在與外在因素的衝擊，貸款利率醞釀上升、投資者可能退場、調高產業盈利稅開始看到效應，產業市場的交易開始放緩，相信這些將左右置產者與投資者的步伐，產業發展商料將調整銷售技巧，重新規劃房產的格局與設計，以順應市場的走勢。
儘管大環境有些看淡，不過，我國推出經濟轉型計劃，大型基本設施計劃先後登場，帶動了產業市場的步伐，城市大興土木情景隨處可見，顯現一片欣欣向榮的景象。
為了實現“2020年宏願目標”，進入已開發國家的行列，政府在2010年宣佈高達4千400億美元經濟轉型計劃的預算，為致力於邁向高收入國而努力。
2020年人均收入預期達到1萬5千美元，是大馬政府與國民前進的動力和目標，也是實現先進國目標的關鍵。
捷運工程地區地價水漲船高
配合基本建設的推行，一些產業發展商也沿著捷運工程進行規劃，促使這些地區的土地價格水漲船高；舉個例子，僱員公積金局旗下的Kwasa置地，位於雙溪毛糯的地段，每平方尺交易價，平均上升至300與400令吉之間。（其他交易參閱附表）
馬年大馬房產8大趨勢
（一）中小型房宅成為主流
（二）自住商用服務公寓普及
（三）酒店式服務公寓崛起
（四）雙鎖匙單位日漸增多
（五）有地房產地點外移
（六）增建年長居住房產
（七）商用產業市場看淡
（八）更多聯名者購買產業交易
房價料有升無降
NCT集團董事經理葉銀財受詢時指出，在資本市場的不穩定因素籠罩下，房產依然會是大多投資者選擇的主要投資工具。以今年的走勢來看，去年的房產價格漲幅偏高，因此今年的上漲幅度預計不會高於去年，不過，產業價格會隨著物價及原料價格不斷上漲的影響下繼續往上探。
另外，很多建築商也為明年的消費稅預算做準備，在納入各種因素的考量，產業價格料不會下滑。至於新產業的發展相比二手市場的受歡迎程度，胥視相關產業的所在地，以及投資者購買產業的目的。
他在談及產業市場的趨勢時表示，由於土地價格昂貴，面積較小的單位將更為普遍，並且成為新的趨勢，建築面積越大的單位，掛價當然走高；因此，很多發展商選擇較小的面積，例如介於750至900平方尺的面積，以迎合年輕家庭的需求。
公寓出租泊車位料成新趨勢
他說，這的確是一個新趨勢，主因是現今的購買者，大多數以產業價格為購買動向，越大的單位當然掛上越高的產業價格，這導致許多購買者卻步；有鑒於此，較多發展商選擇興建較小面積的單位，例如介於750至900平方尺面積的公寓，以迎合年輕家庭的需求。
以大馬的狀況來看，產業單位附上泊車位，對各類型的購買群還是必需的；在未來3至5年內，依然會是購買者的基本要求。然而，當大城市的土地越來越少、出現寸土呎金的局面，服務公寓的泊車位以出租方式租給購買者，預料將會是一個新趨勢。
葉銀財補充，香港及新加坡的產業市場，一直都是大馬產業市場的楷模。
相關市場的許多產業概念、設計、銷售方式及規劃等，預計在推行後不久，根據大馬市場的需求，按需求在大馬市場派上用場。這會是一種定律，不過，當今的大馬產業市場，也可以是引領區域產業發展的先鋒，因此未來將會是互相學習的情況。
於1985年成立的NCT集團，主要業務是土木工程、建築與產業發展，該公司在雲頂高原的發展計劃Ion Delemen@Genting Highland，是一項典型的服務公寓計劃，發展總值達10億令吉。
該公司希望透過產業的發展，成為業界數一數二的產業發展商。
中小型房宅成主流
由於地價持續上漲，產業價格也跟隨走高，為了讓更多購屋新秀買得起房屋，發展商調整建屋規劃，轉向興建較多建築面積較小的單位，只興建小數量的大面積房宅，一個是薄利多銷、另一個是物以稀為貴，兩者之間扮演互補的角色。
業者認為，增建中小型房宅將是馬年房產趨勢之一，而且將在日後成為主流，主因是土地價格走高，地價也不可能下跌，可供興建房宅的地段將日漸減少。
假如房屋面積保持寬敞，每平方尺售價保持偏高、或是不斷升溫，那麼，有能力買得起房屋者相信不多，對實現“居者有其屋”的目標幫助不大。
SOHO崛起
另外，配合時代的進步與革新，越來越多新建的公寓，開始轉向服務型公寓（SOHO），方便城市上班族的需求。
SOHO的中文含義是嬌小的家居式辦公間。它和酒店式公寓有異曲同工之處，兩者均是將居住的概念，與居家辦公、酒店式服務相結合。不過，SOHO提供住戶的是較完善的辦公空間，其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。
雙鎖匙房產後市看起
上文提及的是馬年房產市場的3大趨勢，其他趨勢包括雙鎖匙房產單位。對大馬人來說，雙鎖匙房產單位仍是相當新的概念，不過，在香港、新加坡及海外其他一些市場，雙鎖匙房產單位已日漸普及。
本地一些後市看起的地帶，陸續建起雙鎖匙房產計劃，並且獲得市場不錯的反應，這些房產的格局，適合三代同堂居住、將其中一個單位出租，或是充作家居辦公室。
房地產一分為二
本地房產的設計、格局與發展趨勢，跟隨時代的腳步不斷演進。近年來崛起的一個新趨勢是雙鎖匙公寓，這是一個參考澳洲、新加坡房產設計的公寓。
比較直接的說，這是個一分為二的“房地產”，可吸引海外投資者，業主本身住的面積比較大，另一個的面積則比較小。
在購買時無須繳付額外稅務，是發展商促銷的其中一個賣點，兩單位共用一個大門，然後再有另外兩個分開的進門，可以享有個人隱私，讓三代同堂的兩個家庭，居家的隔離只是一面牆，可準備將分隔的單位出租，業主也可以兼顧本身的房產。
說到雙鑰匙概念，葉銀財認為，這在其他較成熟的市場的確開始盛行，但在大馬還是一個新趨勢。市場對這個新概念的接受程度，胥視產業地點及購買群而定。在城市居住的年輕一代，預計會比較歡迎該項概念，若要這個概念全面被接受，預計還必須等上一段時間。
有地房產地點外移
前面提到土地價格昂貴，部份投資者為了成為有地房產的業主，選擇到距離市區較遠的地點置產，隨著捷運計劃開始展開興建工程，相信這個趨勢將更為普遍。
商用產業市場看淡
此外，一部份新建房屋包含適合年長者使用的設施，例如三層樓房宅也設有電梯，樓下臥室與浴室的銜接鋪設，考量到居者若使用輪椅的需求。
另外，商用不動產的租金投資報酬率普遍偏低，並非租金表現差，而是因為辦公樓及相關商業單位售價太高，導致租金報酬率換算後保持偏低水平。
由於產業價格居高不下，越來越多的產業買賣，預料需以聯名為主，以便可以成功領取房屋貸款，在坊間，好友之間聯名購買產業的例子相應增多，預料這也將是產業市場一個普遍的趨勢。
酒店式服務公寓
全新演繹
全新演繹
在外國，酒店式服務公寓日漸普遍，這項房產概念始於1994年，它是集住宅、酒店、會所多功能於一體的具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統酒店的各項服務，更重要的是向住客提供家庭式的居住佈局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。
酒店式服務
公寓式管理
公寓式管理
說到酒店式服務公寓的特點，意思是指“酒店式的服務、公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓起源於歐洲，最早出現在歐美旅遊發達地區，是當時旅遊區內租給遊客的臨時休息空間，由專門管理公司上門管理，既有酒店的性質、又相當於個人的“臨時住宅”。
與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，其房型以類似酒店標準間為主，配有豪華商務套房，向住客提供家庭式的居住佈局、家居式的服務，提供居家生活所需的設備、家具等多種生活設施。
高檔的酒店服務式公寓一般統一裝修，由星級酒店、或有酒店背景的產業公司進行管理。
酒店式商務式公寓是將酒店式公寓與SOHO相結合，併全新演繹的新房產。它在考慮了滿足各種商務個性化需求的同時，也將滿足人們對高檔住宿的要求。它將居室分為居住與辦公兩大區域，具備了酒店式公寓的高檔生活區，又滿足了SOHO的高級商務區，同時還配有時尚俱樂部。
资料来源：http://property.sinchew.com.my/node/2404
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