2013-04-07 12:16
- 鄭水興：全球化、歐美及中日南下的趨勢，會促使2013年房地產市場再度起飛。（圖：星洲網）
投資房地產是很有魅力的投資類型，因為除了其回酬及增值空間非常有吸引力之外，還考驗投資者的眼光與知識去找出具有潛力的資產，投資者常樂此不疲地談論下一波投資熱點。而趨勢創造熱點，捉緊趨勢就能走在別人前方進入熱點，享受更高的回酬率。
國際房地產投資者俱樂部創辦人暨主席鄭水興表示，房地產熱點不會一成不變，它隨著時代的改變、世界及區域的發展潮流而不斷變化。而他在2013年房地產市場預測講座會《房地產世界大重組》就根據最近的趨勢與格局，預測了今年房產的大方向。
第一預測
全球透過房產公開“籌款＂
全球透過房產公開“籌款＂
鄭水興表示，如今有一很明顯的現象，即是世界多個國家高調地利用房產興建計劃或經濟特區來吸引全球資金。
他指出，新興國家如巴西已開始通過各種投資活動，向全世界招資來發展里約熱內盧，以迎接2年後的世界杯及4年後的奧運會體壇盛事。同時，我國也透過依斯干達經濟特區，投入世界級的基建招資，寮國與緬甸也因經濟特區發展而逐漸興旺了起來。
“不僅新興國家，即使富裕如中國也積極開發第二、三線城市，在南寧、成都、杭州、無錫等地方建設了多個經濟特區來招資。＂
此外，馬爾代夫、西班牙、德國、英國、澳洲等條件優越的國家也向世界投資者招手，甚至連美國都鋪紅地毯向亞洲國家吸引投資。
房地產市場也因世界各國的推出發展計劃產生重組現象。
第二預測
房產熱點南移
房產熱點南移
在房地產熱點方面，鄭水興發現投資者的焦點有往南移的傾向。
鄭水興指出，中國藉著各種經濟活動向東南亞國家招商，日本已計劃在今年進軍東南亞市場，連美國也出訪緬甸，積極跟東南亞打交道。
即使我國本身投資熱點也往南移至柔佛依斯干達。
依斯干達大熱
“在我的預測之中，依斯干達在今年必定大熱，特別是新加坡與中國的投資者更加為之瘋狂，大馬投資者也會把焦點從其他城市移到依斯干達，而且同時受益的還有柔佛新山地區。＂
此外，鄭水興表示，全球化、歐美及中日南下的趨勢，會促使2013年房地產市場再度起飛。
第三預測
東南亞房產崛起
東南亞房產崛起
鄭水興表示，東南亞原本就是一個很龐大的市場，從近期東西方大國都積極向東南亞國家示好的行動中，可看見他們對東南亞的興趣，如美國，近來就很注重搞好與泰國、柬埔寨及緬甸的外交關係。
印緬新崛起紅星
他指出，印尼與緬甸將是東南亞新崛起的兩大紅星。
“印尼的龐大人口消費力及低廉勞工，緬甸從封閉到開放，都能吸引外資前來投資，在突然受到全球化的衝擊下，最先上漲的必然是房地產。＂
儘管如此，鄭水興表示，擁有健全與穩定的法治，大馬與新加坡繼續保持在東南亞的優越地位無可取代。
“很多商家開發東南亞市場時，都會選擇這兩個國家設為區域中心，所以在金融、辦公、行政等方面的服務領域會向好，房地產也因此受惠。＂
第四預測
旅遊項目
屬獨立創造熱點
旅遊項目
屬獨立創造熱點
旅遊地點能帶動附近一帶的房地產價值，鄭水興表示，一些地區的發展也在積極推動旅遊發展，讓其成為有別於經濟特區的獨立創造的投資熱點。
“墨西哥的坎昆、泰國的曼谷，特別是澳洲的黃金海岸，都是一些房產被旅遊業帶動發展蓬勃的地區。＂
“我預測在2018年，旅遊相關產業如酒店、度假村、生態旅遊公園、民宿、高爾夫球場一帶的產業將是價值最高的房地產業。＂
他也指出，商務旅遊業在大馬已開始受注重，“大吉隆坡計劃＂中振興商務旅遊業方面就包括鼓勵2013至2016年之間建立更多的會議廳及四或五星級酒店，以容納更多來自世界各地的商旅人士。
第五預測
有錢人會更有錢
有錢人會更有錢
鄭水興表示，房產投資近年內造就了很多百萬富翁，這現象在中國或其他新興市場尤其普遍。
他說，富人會比一般的人較有財力與網絡透過房地產賺錢，由於今年銀行會加緊信貸條規，融資難度增高，現金充裕的人總會比較有優勢，進一步促使有錢人變得更加富有。
第六預測
二手房市價值高
二手房市價值高
鄭水興形容大馬的二手房市像孤兒一樣沒人照顧，他鼓勵政府給予適當的關注，二手房市其實擁有很高的價值。
應注重買家使用目的
鄭水興表示，政府或發展商不應該僅僅注重如何抬高價錢或全數售出，而應該注重買家或租戶的使用目的，因為房產的用處可以決定它日後的價值。
“如果政府引進外來的投資者，是為在大馬建立第二家園，或計劃設立多間分店，那麼這些投資者是最優質。＂
鄭水興舉例說，KLCC區有一棟樓的地點與發展商都很理想，可是其中80%的買家是外國投資者，2009年債務危機發生後，投資者將產業摒棄，無人使用。數年過去，該產業即成為不是很理想、投資回酬低的房產。
“政府若能在二手房方面照顧好，房產會才能長期發展，這對各個方面人士都好。＂
第七預測
交通阻塞
租金跌
交通阻塞
租金跌
現在很多投資者都在追捧MRT相關地帶產業，認為是投資熱點，惟鄭水興卻有不同的看法：“雖然現在建著MRT，日後一帶房產的價值會提昇，但興建過程中導致的大塞車會讓附近的商業區租金下跌。＂
他補充，投資回酬率下跌，現金週轉問題可能浮現，也許投資者會在有成果之前放棄該產業了。
鄭水興表示，交通的方便奠定了地區的發展價值，韓國江南的成功可以歸功於它交通非常便利。
第八預測
馬來友族進軍房產
馬來友族進軍房產
鄭水興指出，以往投資的熱點都是根據人流聚集，自然形成的；但是如今投資熱點是受政府發展計劃影響，創造出來的。
“現在所有最大型的項目都可輕易看見友族同胞或政聯公司以重要角色參與，可見巫裔同胞對房產的興趣濃厚。＂
鄭水興表示，如今可看見成功巫裔房產投資者大量湧現，也可看見巫裔房產投資講師給予房產投資講座，帶動數千人參與，而這趨勢將會很快地擴展開去。
第九預測
外國投資者大舉進場
外國投資者大舉進場
很多人認為外國投資者在過去2年內把房地產價格炒高，惟鄭水興表示，其實外國投資者對我國房地產的興趣不高，參與程度也不如市場傳言所說般廣，相反，我國還面對印尼雅加達逐漸興旺所帶來的競爭壓力。
然而鄭水興預測此情形將在大選過後有所改變。
“今年外國投資者在大選之後會大舉進場，因為大選後政府將會宣佈更多此前未曾對外發佈的發展計劃，而政策方面也逐漸對外國投資者更加友善。＂
他說，這些發展計劃能夠吸引具有冒險精神的中國富裕青年與受政府房產稅務壓抑的新加坡投資者。
第十預測
房價將創紀錄
房價將創紀錄
至於大馬房產今年的價格走勢，鄭水興預測依斯干達或會在今年創造大馬房價歷史新高，而“大吉隆坡＂計劃則稍微緩慢，續在2015年創造新高。
結語：
世界房產投資焦點轉往東南亞的趨勢明顯，鄭水興總結表示，雖然大家都說目前大馬房價已經過高，但隨著大型經濟計劃逐步推出及對國際投資者更為開放，大馬房產其實具有很大的成長空間，成長或可持續至2015年。
此外，雖然我國銀行料在今年緊縮貸款，但比起打房更為嚴厲的新加坡與香港，仍屬區域最值得投資的國家。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
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