2013-04-01 10:53
房產熱在大馬似乎有增無減，房地產價格飆漲是房產狂熱下必然產生的結果，而房價會日漸負擔不起的疑慮也在社會中鬧得沸沸揚揚，尤其是年輕一群更埋怨房價飆漲帶來更沉重的生活壓力。
然而，區域其他國家是否也有同樣問題呢？同時，其它如擁房率、購屋預算、最關注課題及買房關鍵考慮等事項，在大馬及區域國家的房產買家情況又如何呢？
產業經紀公司iProperty.com的《2013上半年亞洲產業市場情緒調查》中，就在馬來西亞、印尼、香港與新加坡4地針對上述課題作了問卷調查，相信能給讀者一個大致輪廓。
大馬：對可負擔房屋需求轉強
這項以馬來西亞、印尼、香港與新加坡4地的年輕人為對象的房市情緒調查發現，大馬年輕一群仍把房價的可負擔性看成首要關注課題，與去年的調查結果相同。
多數的受訪者面對高漲的房價壓力而感到沉重，因薪金追不上房價上漲速度，也因此對可負擔房屋的需求轉強。
惟調查也指出，他們依然有購買房屋的興趣，這與組織新家庭計劃有關，進而對房產，尤其是有地房產的興趣最濃，也包括在主要城市價格合理（50萬令吉以下）的公寓，能輕易吸引他們的興趣。
大馬年輕一群房產買家對房產展望謹慎，根據馬來西亞房地產代理公會（MIEA）的調查指出，去年的房產交易量放緩，並預測趨勢將延續至2013年。
同時大馬房地產發展商會（REHDA）最新調查指出，國內發展商對今年上半年的房市前景的樂觀程度維持“中和＂，因經濟環境充滿不確定性，包括大選因素。
由此可見，大馬房市買賣雙方皆保持謹慎。
印尼：最有興趣購屋
雖然印尼受訪者擁有房產的不多，但卻是4地當中購買興趣最旺的，有54%的人正在尋找適合的購屋機會。
然而，雅加達的房產價格不斷飆升，因為該國政府積極鼓勵外資投入房產，因此受訪者都質疑政府在增加民眾房產負擔能力與幫助低收入群眾的努力。
香港：年輕人購興低迷
在香港，80及90後購房興致低迷，並認為香港房產會繼續上揚至他們無法負擔。
由於市場充斥大量流動資金與廉價資金泛濫，讓香港地產業平均價格在3年內大漲63%，將許多首次購屋的年輕一代拒於門外，購興低迷。
獅城：促政府冷卻房市
新加坡受訪者認為，該國政府應該實施更嚴格的措施冷卻房市，尤其是政府公屋，以減輕人民負擔。
有64%的受訪者表示，普通新加坡家庭負擔不起目前HDB政府組屋的二手價，因此建議政府採取更多的措施冷卻新加坡房市。
另外，有37%的新加坡受訪者計劃在至少2年後買房，而有26%的人計劃在1至2年內買房，多數人把購房計劃延至2年後，可能因為目前經濟走勢放緩，而採取謹慎態度。
印尼與新加坡受訪者是對海外房產投資較有興趣的一群，印尼海外投資首選地點是新加坡，而新加坡海外投資首選地點是馬來西亞。
馬新人擁屋率高
馬來西亞與新加坡最多人能一圓房屋夢，擁有至少1間房屋的人高達77%。
新加坡擁房率高主要歸功於政府的住房政策，受訪的新加坡人當中，有69%目前是居住在HDB政府組屋，而新加坡統計局的數據也顯示有82%的新加坡人住在HDB政府組屋。
大馬擁有4或4所以上房屋的人最多，達10%，就連香港與新加坡兩個在亞洲富裕聞名的城市也得屈居老二、老三。
當然，這並不表示大馬人的富裕程度已經超越新加坡與香港，只是相對而言，我國的房產價格尚屬合理。
港新產業“天價＂
香港與新加坡的產業已經到了“天價＂的地步，在Global Property Guide的最新《世界高房价城市名單》裡分別排名第三與第七，促使兩地政府紛紛祭出絕招嚴打房熱。
相比之下，我國的房產價格雖然高居不下，但仍未及香港與新加坡嚴重，加上投資房產抗通膨的想法深入民間，是我國擁房率較其他3地高的原因。
64%大馬受訪者
購屋預算低於50萬
購屋預算低於50萬
市場大約歸類售價50萬令吉以下的房產屬於廉價房產，50萬至100萬令吉為中檔房產，而100萬以上則是高級房產了。
高達64%的大馬受訪者購房預算落在50萬令吉以下，其中有一半人的預算在35萬令吉以下，顯示多數的大馬人的財富或薪資狀況，只足夠追求中下、低檔房產。
iProperty.com首席執行員桑迪格雷戈里奧指出，購買一所40萬令吉以上的房產，即使申請30年貸款，對年收入在6萬令吉或以下的家庭來說，不是一個可行的選擇。
印尼購屋預算9.6萬
印尼受訪者購屋預算也偏向低水平，以2億印尼盾以下至40億印尼盾之間為預算範圍，有75%的人購房預算在3億印尼盾（約9萬6千令吉）以下，明顯傾向低預算。
相較之下，新加坡受訪者顯示比較平均的架構，在50萬新幣以下至200萬新幣之間為預算範圍，新加坡人購屋預算平均分佈在9個水平，每個水平最多20%。
新加坡人願撥更高預算
新加坡僅有20%的人的預算在最低水平50萬新幣以下，顯示多數的新加坡人有能力也願意為了房產撥出更高的預算。
然而，第二多的人（18%）購屋預算在100萬至150萬新幣之間，屬於高預算，與上述20%低預算的人只少2%，形成鮮明對比。
大馬買家
最關心房價負擔不起
最關心房價負擔不起
大馬房產買家首要關心的事情是房產價格的可負擔性，尤其是對未來價格可能不斷高漲的憂慮。
為此，政府也進行了相應措施，對新貸條件實施更嚴格標準，第三項產業只能獲得資產價值的70%貸款，同時也提高產業盈利稅，兩年內脫售產業盈利從之前的徵收10%增至15%。
但上述措施針對的是產業投機者或富有的投資者，對於大多數民眾來說，只求購得一所房子來居住，他們較關心工作地點附近的房屋價格是否能夠負擔得起。
關心政經不明朗衝擊房市
在大馬，買房產融資不算太難，因此關心融資政策的人只有11%，調查結果某程度反映了大馬社會狀況。
第二關心的是經濟與政策的不確定性，占受訪者總數的13%，此現象源於人們認為來屆大選前景不明朗，憂慮會對國家的房市造成衝擊。
桑迪格雷戈里奧表示，雖然關心發展商的管理與房產素質的人僅顯示6%，但已經有比去年升高的跡象，說明比較多人開始注重房產的素質，而非只是考量價錢，對這一群人來說，房產不是“有瓦遮頭＂就可以，更是一種品味與生活水平。
印尼人關注融資政策
印尼人民對房產價格與可負擔性的關注為43%，比大馬來得低，顯示該國的房產仍屬於公眾所能接受的範疇，因此未廣泛受社會關注。
相對的，貸款的難易度與成本就變得比較重要，因此可看見印尼房產買家對融資政策與利率的關注程度相當高，佔37%。
香港關注房價與設計
香港關注價格的受訪者為31%，而第二關心（27%）的是地點與交通，指出香港人民的生活與公共交通息息相關。
此外，香港房產買家（27%）也很注重房產外觀設計與休閒會所，是注重生活品質的一群。
除價格與地點
馬新買房考慮空間大小
馬新買房考慮空間大小
4地買家普遍第一及第二考慮因素都是價格與地點，突顯了此2因素的普遍性。
然而，4地買家第三項考慮因素則稍有不同，大馬與新加坡第三項考慮因素為房屋的空間。
“寸金尺土＂的新加坡或許是該國買家重視房產的大小原因，而大馬買家若購屋是以居住為主要目的，選擇較大的房屋空間則能提供較舒適的生活環境。
印尼受訪者購屋的第三項考慮因素為租金回酬，表示受訪者的購屋目的傾向於投資，然而同樣的因素，在大馬排行第六、新加坡第四、香港則是第五考量因素。
香港受訪者第三項考慮因素為貸款期限與利率。
印尼視房產為投資工具
值得一提的是，房產的升值空間向來是買房重要的考慮因素卻都不在4國買家的首三大考慮因素之內，新加坡與香港尤其不重視。
然而，印尼第三項考慮因素為租金回酬，第四項為升值空間，突顯該國受訪者偏向視房產為投資工具。
政府建12萬間可負擔房屋
大馬人認為不足應付
大馬人認為不足應付
在人民對政府政策的看法方面，大馬有65%的受訪者認為，政府撥出1千900萬令吉在適合位置建築12萬3千所可負擔房屋的措施不足以應對高企的房屋需求。
新加坡有45%的人認為，該國政府應該嚴格管制新加坡永久居民（PR）分租與售賣HDB組屋；25%的人認為應該對HDB組屋分租徵稅，以防止業主在擁有其他產業後，仍佔有HDB組屋。而有30%的人表示政府應該對HDB組屋二手市場設定價格上限。
另外，有53%的新加坡受訪者認為，政府只需管制HDB組屋市場，其他的房產市場則該開放為自由市場。
印尼須以1：2：3比例建屋
在印尼，82%的受訪者贊成，印尼政府必須監管房屋發展商遵守以1：2：3的比例建築豪華房屋、次等房屋與廉價房屋。另一方面，72%的人認為政府應以房屋首期津貼取代給予窮困人士購買合理房屋補助的自救計劃。
至於香港政府實施的新房市冷卻措施，51%的香港受訪者認為房市會維持原樣，只有15%的人認為房價會下滑，27%的人甚至認為，房產價格依然會飆升至普羅大眾無法負擔的地步。
結語：
大馬、印尼、新加坡與香港的受訪者雖然各有背景及不同的購買房產目的，但普遍看到的現象即是他們都對房價的飆升以及負擔能力感到擔憂。
在國家發展經濟的過程中，一座座高樓被建立，也創造了很多驚人的成就，但背後往往有民眾是被忽略、甚至是被犧牲的一群。
民眾尤其是年輕的一群，高喊薪水與房價的追逐遊戲，薪水始終是輸家。最後可能被迫要在偏遠市區甚至鄉區，才能購得房子，這樣可能影響到事業的發展。
即使選擇租屋，高房價會推高租金，仍逃不了高房價這夢魘，留下給年輕人的選擇似乎越來越少。
希望政府在大力推展經濟發展之餘，也好好重視這逐漸嚴重的現象。（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
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