2017-03-05 13:00
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分层产业之所以普及，主要是人口与日俱增，土地则日建日少，这是许多国家、特别是城市的普遍现象，国土面积小的国家/地区，例如新加坡、香港，分层产业尤其占最大比例。
城市化发展进程迅速，我国正朝这个方向迈进，产业发展普遍往上兴建，充份使用宝贵的土地资源，如今，不只是大城市如吉隆坡、槟城，其他州属的分层产业也逐渐增多。
持续面对挑战
目前，分层产业分布较广泛的地区，主要是巴生河流域和槟城，若以比例来说，半岛占较大比例；不过，随着人口的增加，其他州属如柔佛、霹雳、沙巴、砂拉越州内各主要城市，分层产业的兴建开始普及。
在现阶段，大马半岛拥有超过1万5000座的分层产业大厦，提供我国近半城市人口住所，不过，在2016年，分层产业或高耸住宅的发展，继续面对挑战，不论是柔佛、槟城或巴生河流域，高耸住宅产业的发展步伐，几乎都缓慢下来。
柔依斯干达
转手交易减半
转手交易减半
柔佛依斯干达经济走廊现有产业供应：4万3898单位（比2015年增加16%），2015下半年完工发展计划共有15项，大约有9025个单位，其中50%位于依斯干达公主城。
在州内的转手市场，交易量减少50%、交易价值则下跌10至15%，此外，大约有6000个新完工的产业加入供应市场，新推出的产业计划则比较少。
巴生河流域
供应持续增加
供应持续增加
巴生河流域高耸产业供应继续增加，特别是在大马首都吉隆坡，截至2016年杪，豪华共管公寓数量大约3万8064个单位，比2015年增加3004个单位，豪华共管公寓的数量，在接下来两年，料再增加1万4408个，在2018年将达到5万2112个单位。
第三季8共管公寓计划完工
截至2016年第三季，共有8项共管公寓计划完工，为市场带来3004个单位，新完工计划包括：Face@Platinum Suites、Pavilion Banyan Tree、Le Nouvel，以及在吉隆坡中心附近的Vida Ceylon。
在Sri Hartamas的The Royale共管公寓（前称AzaranHill），是一项先建后售产业计划，共有148个单位。
此外，吉隆坡大使路、满家乐／Sri Hartamas，以及黄金三角，仍是高耸住宅产业发展的首要地点。2016年首季推出的共管公寓/服务公寓，总共有1277个单位，在第二季推出的两项新产业，大约有1114个单位，这些产业计划主要是服务公寓、小型办公居家单位，都是建筑面积较小的单位，年轻专业人士为目标买家。
2016年第二季，共管公寓的交易活动比较不活跃，平均交易价有所增长，可是步伐比较缓慢，黄金三角的豪华共管公寓，平均以每平方尺1280令吉交易，在次级地区的公寓交易价，平均增值5%至每平方尺945令吉。
吉隆坡
共管公寓租金微跌
共管公寓租金微跌
不过，吉隆坡市中心的共管公寓租金稍微下跌，每月平均在4320令吉的水平，另外，高档共管公寓的月租则退跌至每月6120令吉，主要是现有供应偏高，加上石油与天然气领域走低，对有关产业的需求相应减少。
以价格的架构，86%现有共管公寓的价格，每平方尺介于700令吉至1000令吉（典型单位），在2019年料减至64%共管公寓价格介于该水平。
高档共管公寓（每平尺价格在1001至1500令吉），预计每年供应增长，平均有4000个单位，在2019年占共管公寓总量的23%。
过去5年共管公寓供应量大幅增加，冲击吉隆坡有关领域的整体表现，截至2016年第三季，平均出租率微退至66%，比2015年杪的68%稍低。
在都市首要地区，土地空间供应继续不足，虽然共管公寓展望面临挑战，但土地资源稀少，市场对共管公寓的需求将保持。
槟城
需求失动力
需求失动力
在槟城，最近几年，高耸住宅产业转为买家市场，主要是需求失去动力，严谨的贷款条例，导致买家不容易领取贷款。
槟岛的累积供应共有4万6853个单位，比2015年的4万5137单位增加4%，在威省，累积供应量7766个单位，比2015年的7134个单位增加9%。
市场基本面保持严谨，贷款准则未放宽，导致许多买家无法完成购屋计划，推动许多产业发展商，必须推出具创意的销售配套，例如一些赠品或回扣，以吸引买家的目光。
截至2016年第三季，州内的高耸住宅产业（公寓、共管公寓和服务公寓）存货共有5万4619个单位，86%坐落在槟岛（4万6853个单位），威省大约14%、就是7766个单位。
在2016年完工的共管公寓或办公套房单位，包括Ferringhi Residence 1，位于峇都丁宜，在Sungai Ara的Skycube Residence & Imperial Residence，还有位于峇六拜的Tree Sparina & Setia Triangle，在日落洞的Straits Garden共管公寓&套房，以及86 Avenue Residences，还有位于关仔角的Sunrise Gurney。
新推产业较少
2016年的槟州，新推出的产业计划比较少，订购率缓慢，槟岛一些新产业计划分别是：位于丹绒道光The Tamarind、峇都丁宜Ferringhi Residence 2、日落洞的Setia Sky Villa，以及位于峇六拜的Summersky Residence，这些新的产业，每平方尺售价介于500令吉至1150令吉。
在威省，高耸住宅产业集中在主要城镇，例如北海、士布朗再也、大山脚，以及近年崛起的武吉淡汶和峇都加湾。
至于转手市场，现有的高耸住宅产业市场成长不大，平均来说，槟岛一些已发展完善的共管公寓，每平方尺售价在650令吉至750令吉之间；在威省，转手市场公寓售价每平方尺在380令吉之间。
放眼未来，槟城高耸住宅产业继续是买家的市场，未来几年将有更多新增供应加入市场，在市况走势放缓之际，预料可负担房屋仍将是购屋者需求的核心。
砂拉越兴建中计划偏高
在东马的砂拉越首府古晋，与2015年比较，2016年完工的共管公寓比较少，有关计划分别是：The Cube@Dogan、Stutong Heights、The Royale Urbaneeze，以及Imperial Grand Suites，这些都位于古晋周围地区。
主要集中在古晋市区
虽然与2015年比较，完工的产业计划比较少，可是，目前在古晋城市地区兴建中的分层产业计划保持偏高，超越兴建中有地房产的数目。
这样的趋势开始在郊区普及，料将持续下去，砂拉越产业市场，日渐趋向分层产业发展，更多的分层产业计划，耸立在古晋市与周边地区的高空，充份释放土地的价值。
从图表可以看出，2016年砂州推出的高耸住宅产业计划，主要集中在古晋市区，市郊地区也有一些这类型产业计划，例如：Trinity Residence、Inspire Heights、HR Square、Cube 2等等。
这些共管公寓的售价，每平方尺在1000令吉至2250令吉之间，真的并不便宜。此外，公寓的月租介于1000令吉与2000令吉之间，至于共管公寓的租金则在1500令吉至3000令吉，视个别单位面积、室内装饰与周边基本设施而定。
不过，在2016年推出的中等、中高等公寓，每平方尺售价在400令吉与500令吉之间，与过去两年的每平方尺700令吉比较，公寓平均售价稍低，市区首要地点的套房公寓、阔楼高档公寓售价，每平方尺在900令吉之间。
公寓订购率今年或放缓
2016年砂州市场对公寓的订购率保持强劲，不过，在2017年可能放缓下来，主要是较多数额的公寓单位将加入市场。
沙巴主打中价公寓
东马旅游州沙巴的州首府亚庇2016年推出较多产业计划，新推出的产业以中等价位为主，发展计划分布在首要地区，例如亚庇中央商务区，好比Tanjung Lipat、Likas Bay，每平方尺价格介于800令吉至1200令吉。
这些产业计划多数是套房公寓City Pads@JQ Central。
2016年9月，新加坡上市公司GSH机构宣布，准备在2017年与亚庇的Sute r aHarbour Resort合作，发展两项豪华的滨海共管公寓计划。
第一项计划是450个单位的Coral Bay@Sutera>Bay，面积在400至700平方尺之间，有关公寓分别有：The Shore、Sutera，每平方尺售价介于1400令吉至1700令吉，或是每单位从150万令吉起跳，放眼亚洲投资者和自住买家，这价位将是亚庇共管公寓的新指标。
管理得宜
产业可增值
产业可增值
产业市场预料将持续放缓一段时间，在当前市况下，产业是否管理得当，更显得重要，管理得好有望增值，反之则会出现相反的情况。
2013年分层产业管理法令、2015年6月1日生效的2015年分层产业管理（维修与管理）条例，属于城市和谐、房屋与地方政府部的管辖范围。
一项分层产业完工后，发展商通常是第一位产业管理人，如今他们需在买卖合约里，依个别项目、列出将征收的服务费，法令也针对水管漏水的问题有更明确的诠释。
在修订后的条例也说明，必须存入发展计划建筑成本的0.5%，做为移交房屋后，修补共用空间问题的开销；此外，分层产业管理仲裁庭的成立，给予业主更好的保障，包括惩罚不合作的公寓业主，特别是他们拖欠管理与服务费，以及管理与维修储备金。
结语：
由于可供产业发展的土地日渐减少，即使不是首选，但许多人依然选择、接受分层产业，产业单位还新的时候，问题可能不多，但在移交房屋若干年后，公寓的问题开始涌现，而且有一些并不容易解决，例如涉及楼层之间的漏水问题。
另外，产业管理费只有往上调高，特别是公寓屋龄逐年老大，需要维修的项目有增无减，因此，公寓的管理尤其重要。
文章来源：http://www.sinchew.com.my
星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：郑碧娥‧2017.03.05
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