•专题 •专题报导 •2012-10-20 08:11 •新闻由东方日报提供
黄俊南 报导
近几年来，我国的房地产市场非常活络，继2011年首次突破1000亿令吉总成交值（包括住宅丶商业丶工业等）后，2011年更创下1378亿令吉的记录，比起2001年的386亿令吉暴增2.6倍。
根据财政部属下的房地产评估及服务局数据显示，当中住宅单位于2011年的成交量比2001年提高了53%，但成交值却暴涨178%至618亿令吉，成交量及成交额增长不成正比。
此外，在2011年及2010年的住宅交易量中，分别有59.3%及66.9%涉及个人与个人之间转手，只有20.7%及12.9%是发展商与个人之间交易。
基本上，成交量提高的原因，除了因为需求增加丶条例放宽后吸引更多买家，更多投机炒楼行为也会增加成交量。
数据显示，住宅成交量及成交额在近5年明显提高。2007年后发生了什么事吗？购屋者又持有什么心态呢？
大马从2006年杪开始放宽外资置产许多条例，也在2007年废除了产业盈利税丶推出更宽松的贷款条件等因素，被归咎为导致屋价高涨的原因之一。
另外，根据iProperty发布的《2012年亚洲房地产市场情绪报告》，向3459大马网民进行的线上调查结果显示，41.4%大马人拥有至少2间房产，11.4%拥有4间或以上的房地产。
当中，31.1%受访者认为置产是为了收租赚钱，28.2%则要转售投资。
大马购屋者协会中文组主任陈钟灵接受《东方日报》访问时表示遗憾，我国投机活动导致屋价高涨，但不懂为何政府听不到人民声音，对症下药解决？
他说，许多人看到屋价高涨，担心未来几年更贵，即使能力不足也急着想要买屋，也提高了房屋需求量。
马来西亚产业经纪公会槟城分会主席黄来明遗憾，政府打房的政策效果欠佳，反而是消费者开始自我约束，才让今年的市场交易开始缓慢下来，但价格仍然高涨。
针对政府宣称外国人购买本地房地产比率很低，黄来明表示，不能尽信平均值，因为某些地点或类型的屋子，将有更高比率。
升旗山国会议员刘镇东刘镇东认为，尽管表面上看起来可能很少，但可能是借用代理丶或亲戚来购买，而且许多都是在海外工作的大马人在马置产。
打击投机靠产业盈利税
大多人认为，产业盈利税是控制屋价最关键因素之一，但被政府废除后导致屋价严重飙涨。尽管政府目前缓步调高，但调幅有限，难以控制屋价，因此建议应调回之前的30%水平。
陈钟灵抨击，明年只调高5%产业盈利税，根本不足以控制屋价，而且可轻易转移消费者，反而在2007年前高达30%更有效。
他点出，当时非大马公民的产业盈利税首5年一律30%，更有效防止外资炒楼，尤其那些购买几个月就转售的人，但现在外资与大马人的盈利税一样。
「世界多国都采用来打击投机，有些国家更高达50%。有些国家限制只能买一间屋子，就算有钱也不能多买。」
黄来明表示，现有税务对市场打击不重，尤其是对于购买新建筑者，由于工程需耗时2至3年才竣工，等到建竣后才脱售时，被徵收的税已变得很少。「但如果税务够高，投机者可能担心未来会涨得更高，投机时会有所顾虑。」
陈钟灵表示，政府应向购买第3间屋子以上的人，徵收更高的印花税。目前首10万令吉的印花税1%，接下来40万令吉2%，50万令吉以上3%。若一次买10多间屋子的，应徵收更高印花税。
引发房屋泡沫金融危机
刘镇东警告，房地产市场过热除了导致房地产泡沫，也可能引发金融危机，政府必须加强金融管制。
他认为，必须深入研究贷款条例，若条例太松让条件太多欠佳者贷款，最后没能力偿还贷款，将导致银行呆账增加，引发金融危机。
截至今年7月，我国家庭负债6948亿令吉，占国内生产总值约75.6%，其中房贷超过2750亿令吉。
另外，我国家庭债务与可支配收入的比率在2009年达140%，是全世界其中最高的。
刘镇东提醒，我国应以美国为借鉴，美国银行曾因放宽借贷条件，让许多原本不符合资格贷款的人获得贷款，最后形成次贷危机及金融危机。
防低首期购屋配套被滥用
黄来明认为，发展商推出低首期优惠购屋配套，带来的影响非常大，吸引了许多投机分子。「投机者只需给少少头期，在建筑工程进行期间的2至3年不用出钱（供期），只等建竣后就可转售了。」
实达集团在2009年1月，首先推出5：95%的贷款配套，购屋者只需支付5%头期，余款95%在工程竣工后才开始支付。贷款合约丶转让费丶律师费等皆由发展商承担。
黄来明说，投机者在此措施下可用低廉成本大量购买房地产，原本以前只可买一间，但现在可买更多间。但他提醒，随着许多屋子即将建竣，将检验屋主真正购买力，市场也开始担忧而更谨慎购屋。
他解释，几年前用此配套购屋，特别是没有能力供房贷者，若无法找到买家或租客而供不起，面对还款问题，可能导致房屋被拍卖。这类型的人，将导致住宅排山倒海出售。「无论如何，发展商吸纳建筑工程期间的利息，对于真正需要屋子的人是好事，只需防止被滥用来投机。」
官联公司建贵屋推高屋价
升旗山国会议员刘镇东炮轰，我国的政府官联机构也是炒房的参与者，推波助澜把屋价推高。大马前10名房地产发展商几乎都由政府直接或间接介入。「到底官联公司应兴建昂贵的房屋，仰或满足公众需求？」
他接受《东方日报》访问时表示，政府应运用国家资源，解决住房问题，而不是成为炒作者，让屋子越卖越贵。
目前，中央政府通过公积金丶国民投资公司丶国库控股等官联机构，直接或间接拥有许多房地产商的股权，如实达建筑丶怡保置地丶依恩奥丶马友乃德丶马星丶金务大置地等。
马来西亚产业经纪公会槟城分会主席黄来明也为，槟城近10年的房地产市场，由许多官联机构掌控。它们资金雄厚，竞争力及宣传力强，建了许多高档房屋。「就算没需求，他们也可照建。最后人们找不到便宜的就唯有向他们买。当高档房屋涨得很快，其他类型屋价也水涨船高。」
刘镇东认为，政府有很多资源，如拥有很多土地，应扮演屋价设定者的角色，自行兴建许多价格适宜的屋子，卖或租给人民。「政府只需提供1/3房屋需求，设定一个合理价格，那其他发展商价格就不能太高，否则就无法竞争。」
限制第3间房屋贷款防投机
宽松的房贷条件，除了让人民更容易「居者有其屋」，但同时也衍生了更多投机行为，让炒家更轻易获得贷款，以低廉成本炒楼。
国家银行可透过更严谨的贷款条件，控制国内的房地产市场，尽管曾在2010杪开始介入，限制第3间房屋贷款顶限70%，但受访者认为可加紧力度。
银行在70年代时只提供60%房屋贷款，接着逐步调高至90%。
刘镇东认为，有些人的第1间房屋可贷款超过100%，外加装修费，第3间才限制70%，某程度上在鼓励炒楼。
他认为，国行应在第2间屋子就开始设限，可能贷款额只有50%，不过人民可能有合理理由购第2间屋，但第3间就不应有高贷款额了。「到底屋子是买来居住，还是投资？为何要允许购买第二间屋子？当全民都在炒房时，就是很大问题了。」
他甚至大胆建议，第3间屋子可能无需给予贷款。但大马购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，应区分真正购屋者及投机者。若有人在几年后的经济能力提升，想换屋，理应仍可获得高贷款额，但若投机者短期出售或大量购买，就应该限制贷款额。
此外，国家银行从今年起提高贷款门槛，从毛收入改成净收入计算。黄来明赞赏，这将导致投机者获得的贷款额减少，以限制投机者购买更少间屋子。「若全部屋子可贷款90%，很容易投机。政府应逐步调低贷款顶额。」
黄来明也认为，低利率是双面刃，可造成屋价高涨，但也对购屋者有好处。
投机者预购 转手赚几成
陈钟灵谴责，一些新楼盘在正式公开出售之前，许多单位已被投机者大量预购而很快售罄，再转手时价格已飙涨几成。「有时新盘推介第一天时，就算是排在首位的人去问时，可能已卖了一半，很明显是有人故意保留起来。」
他说，发展商很快会说房屋已卖完，但欲购屋者可留下电话联络，若他们发现有多余的屋子要卖时，将另行通知。「结果，那些人很快就收到电话，说有多余的屋子要出售，但屋价已涨了几十巴仙。」
陈钟灵抨击，发展商总是以利润为导向，而且参与炒作价格，其中一个方式就是兴建限量的屋子抬高屋价。「有些发展商一期只是推出10多间洋楼，在数量有限下，价格很快高涨，然后第2期的价格可涨超过50%。」
加强监管保障房屋品质
刘镇东认为，政府应加强监管保障房屋的品质，把建房屋的发展商门槛抬高，避免许多缺乏资本及条件的发展商进入市场建屋。
他认为，先售后建也正助长投机风气，甚至让发展商及购屋者一起炒楼，因此他支持推出先建后售。
他说，先售后建的机制，让发展商一开始无需拥有太多资本，拿了买家的钱后才开始建屋，因此可推展更多发展计划。也有一些投机分子趁工程建竣前就转手赚一笔。
资料来源：http://cnews.cari.com.my/news.php?id=293454
没有评论:
发表评论