2016-08-28 13:00
当一件产业被摆上拍卖桌，大约95%的拍卖产业单位，都是因为业主无法偿还贷款的缘故。因此，房地产拍卖市场的状况，也可以被视为经济和金融市场的指标，拍卖房产单位越多、表示经济前景显示看淡。
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| （图：马新社） |
当一件产业被摆上拍卖桌，大约95%的拍卖产业单位，都是因为业主无法偿还贷款的缘故。因此，房地产拍卖市场的状况，也可以被视为经济和金融市场的指标，拍卖房产单位越多、表示经济前景显示看淡。
拍卖屋趋增
今年首3个月，每个月摆上拍卖桌的产业单位，呈现上升趋势，根据拍卖网站的数据，拍卖产业逐月增加，从1月的1746宗，到2月时介于2020宗，3月则进一步增升至2276宗。
从拍卖宗数的增幅来看，2月比1月增加约16%，而3月又比2月再增加大约13%，假如以价值来计算，首季的趋势依然是上扬，1月的拍卖产业价值大约是5亿4600万令吉，2月大约是6亿4900万令吉，到了3月再往升增至大约8亿1400万令吉。
反观去年全年，共有2万8750间房产被拍卖，价值76亿令吉，每月平均2395间房屋被拍卖，与2014年的3万5千576间（每月大约2千964间）、价值79亿令吉比较，严格来说是减少了。
根据调查所得，今年第一季，以大马地区来划分，中马地区的拍卖房地产最多，共有3215间，总值12亿6000万令吉。接下来是北马，今年首3个月被拍卖的房产共有1620间，总值3亿3500万令吉。
中马最多
东海岸最少
东海岸最少
报告补充，半岛南马在首季被拍卖的房产共有753间，总值2亿2500万令吉。不过，假如与2014年的数据比较，中马、北马和南马这3大地区的拍卖房屋相差不大，至于东马和半岛东海岸两区的拍卖房屋，普遍显示上升趋势。
先说东海岸3州，今年1月只有28间房产被拍卖、2月上升至35间、3月增至45间，分别增加25%和22%；至于东马两州，1月的拍卖房屋是100间，3月增加了50%、达到152间。
商产拍卖VS房产拍卖
虽然今年1月拍卖房屋比2014年少，不过，总值却比过去2年1至3月高；今年1月拍卖住宅单位1577间，总值约4亿1800万令吉；2月1815间，总值大约4亿3千400万令吉；3月增至2050间，总值约5亿2200万令吉。
另外，经济展望看淡、企业经商不易，有些业者缩小规模来做生意，导致一些地区的商用产业，出现资本价值下跌、难物色理想租户的问题，业主在抱持能力欠缺的情况下，最后让商用产业摆上拍卖桌。
不过，商用产业拍卖与房产拍卖的情况有些不同，虽然2015年的拍卖住宅单位比2014年的宗数少。不过，价值稍微增加，显示产业价值处于上扬轨道。
至于商用产业的拍卖，尽管拍卖宗数不相上下，甚至有所增加，可是，2015年的拍卖价值却出现萎缩情况，特别是与过去两年相比，商用产业的拍卖价值下跌。
不过，今年1至3月，商用产业的拍卖数量与价值按月比显示增加，1月拍卖数目121间，总值大约6991万令吉；3月拍卖扩大至163间，总值上升到1亿3600万令吉。在短短两个月内，价值翻倍增长。
首季的拍卖房产都不多，而且1和2月都比3月低，今年的走势符合传统的趋势，首季的拍卖房产无论是数量或总值，3月都是最高的。
3升值原因
产业顾问认为，市场前景看淡、经济展望依然不明朗，加上生活成本费、消费者和投资者，普遍持谨慎态度，造成首季住宅单位被拍卖的数目增多，在拍卖住宅产业中，中低、中价、中高和高价单位皆有。
前面提到拍卖房屋价值增加的问题，市场人士补充，拍卖房屋价值上升，主要有几个原因：一、房地产价格逐年上升；二、高价房产的贷款人、违约个例增加；三、高价商用产业和土地的贷款人、违约例子日渐增多。
假设未来市况未见改善，预料市场将会有更多无法出售或出租的房产单位，假如业主无法在淡市中找到适合买家或租户，那么将导致“丧失抵押品赎回权”的市场规模日益庞大。
关于拍卖产业的市场趋势，部份原因是在过去几年的好景期，一些财力不足的投资者／投机者，竞相加入产业市场投资，其中一些还是与伙伴集资，然后加入投资行列的产业新秀。
这些投资者当中，有一些握持产业能力不足，在产业计划逐一建好后，市场火红程度在2014年开始降低，面对手中的1、2或3个单位房产，想要寻求买家接手、或是物色理想租户的产业投资者，以避免产业空置、资金被套牢，可是恰好遇到市场景气欠佳，产业被迫摆上拍卖桌。
拍卖产业2大类
实力产业经纪公司总裁陈建业说，今年产业市场拍卖单位显示增多，一方面也是因为拍卖师减少的缘故，有关当局去年发出通告，指示身为拍卖师应具备的条件，以加强或提升拍卖师的素质。
他说，从2016年1月1日起开始生效的新措施，拍卖师的大马教育文凭，国文、数学这两科必须考获优等、英文及格及年龄不能超过60岁。
回到拍卖产业的程序，他说，拍卖产业主要有两大类，由银行委托拍卖经纪负责，这些是仍未有地契的产业单位，另一项是由高庭委任拍卖师进行，主要是已有地契的产业。
房屋购买者向银行贷款，除了与银行签署贷款合约，也会另外签署一份“转让业权合约”，这份合约是将产业的拥有权交给银行，当贷款者拖欠银行贷款分期一段时间（一般是3个月），银行就会开始采取行动，例如发出追讨信及安排将产业拍卖。
银行若准备将房屋拍卖，需要支付介于产业价值（保留价）的3%做为保证金，要接手拍卖产业的经纪，也必须拥有拍卖的执照，只有银行的产业代理小组、银行的拍卖师才有资格负责。
不过，最近，银行在对待拖欠贷款的业主，稍微有些宽松，他们可能宽容业主多几个月时间，以解决财务问题，尽量避免将产业拉上拍卖桌，因为安排将产业摆上拍卖桌，除了需要支付保证金（日后可以领回，不过需要等相当长时间），还需要支付手续费，因此能免则免。
网速影响网上拍卖？
谈到网上拍卖，陈建业说，在我国，目前网速比较慢，采用E-Filing呈上文件，并不容易登入，影响工作的进展与效率。
针对网上交易，SriShanBid.com拍卖行董事经理期文也认同这一点，他说，在本地产业市场实施电子拍卖仍不是时候，虽然有关方面表示准备在今年9月，在半岛的森美兰和彭亨这两个州属实行。可是，现在已经8月了，关于电子拍卖的模式和程序仍未有明确指示，似乎仍未准备完善。
陈建业对于有意加入竞标拍卖产业者，提供了一些意见，这是他近几年来，在半岛几个州属负责拍卖产业累积的经验。
他说，最好是对产业的最新地契进行搜寻，看看产业位于的土地是否面对一些限制，例如是否被第三方申请私人冻结令。
需确保产业没被冻结
我们都知道，私人冻结令的有效期为6年，过了6年就失效，私人冻结令关系到地主或屋主拖欠别人债款，被第三方申请冻结该产业单位，地主或屋主虽然有权起诉进行私人冻结令者。不过，假如要解除私人冻结令，必须由进行冻结令者来解除。
可是，假如遇到不合作的进行冻结令者，即使成功拍卖有关产业，可能也会很麻烦，况且过了规定的期限，成功拍卖方所支付的10%购屋款将会被没收。
屋贵拉抬拍卖屋销售
在被拍卖的产业当中，有不少是每以平方尺计不便宜的服务公寓，部份原因有些服务公寓计划单位数目多，先后摆上拍卖桌的服务公寓有增无减。
除了服务公寓，还有一些是商用产业，为一些企业提供进场竞标的机会，这主要是巴生河流域的情况，在其他州属、被拍卖的产业类型，除了商用产业，也有一些有地排屋、公寓等等。
服务公寓拍卖趋增
陈建业针对拍卖产业的课题表示，以前人们对拍卖产业兴致不大，直到2009年过后，产业价格逐渐上涨，到了2011年，人们觉得拍卖产业单位可以考虑，至少其保留价应该比市价较便宜。
在2011年前后，由于产业价格升势太快，半年时间市价可以出现相当大的差额，相比之下，拍卖房屋价格低得多，买过来之后稍微装修一番，然后卖出去，可以赚取不错利润。其中有许多是企业购买，当中也有一些是个人投资者。
他说，在那期间出现炒房现象，关于炒房这一项，其实之前已经存在，只是后来比较活跃。不过，准备加入拍卖产业的投资者，本身必须了解市价、掌握保留价，才加入拍卖队伍的行列。
须了解文件条文
产业顾问米兰多斯说，拍卖产业文件的条文一般都没有商量的空间，因此了解有关条文相当重要，如果有任何条文不明白，最好是请示律师的意见，至于询问银行的律师则不很恰当，通常他们是代表银行，提供银行律师的资料，主要是方便你的代表律师与他们联络。
请示律师意见
最好是将拍卖文件交给律师阅读，然后要求他们进行一些搜寻：
●假如有关产业拥有个别或分层地契，他们需要展开土地／地契搜寻，包括查看是否有面对任何限制或抵押等等。
如果是一些没有个别地契或分层地契、仍属于总地契的产业，可以向发展商索取有关资料。
●如果是大厦、公寓或共管公寓，可以向发展商查看有关产业现有的状况，发展商是否批准有关交易、业主是否还拖欠发展商大笔的管理与维修费。
如果发展商已经清盘，并由官方财产托管人接管，有关方面的回应可能比较久，如果拒绝发出交易文件，形势可能变得比较复杂。
假如拍卖文件说明，买家必须偿付前业主拖欠发展商的服务费，而你成功标获有关单位，在发展商发出同意交易文件之前，你将被迫自掏腰包支付这笔拖欠的服务费。
●除了服务费，你必须查看门牌税、地税及其他费用，如水、电费是否仍未还清，也许通过律师的查询，需要花数百令吉，但可能还是值得的。假如律师给的意见是“不宜购买”，最好是不要，假如律师亮的是“绿灯”，那么可以继续进行有关交易。
另外，千万不要认定拍卖师设定的底价低于现有的市价，许多时候所谓的拍卖底价，其实很接近市价的水平。
通常第一次的拍卖可能很接近现有的市价，假如在第一次拍卖活动，没有竞标者，银行通常会在几个月后的第二次拍卖行动调低底价10%。假如该产业单位仍无法售出，在第三次的拍卖行动，保留底价将再调低10%，以此类推。
你当然希望能在第二或第三次的拍卖行动，成功购买该产业单位，因此，最好能查清楚有关产业已进行了几次的拍卖活动。
假如在购买拍卖产业的过程中一切还顺利，你要计算的是购买该产业将付出的最高代价，包括时间、前业主未偿付的账单、律师费、装修费等等。
总而言之，你购获的拍卖产业单位，最好能比市价低10至20%，这样才可能对自己有利。另外，还要向银行了解，银行是否准备提供贷款给你、贷款的幅度及贷款的利率。
结语：
拍卖会结束后，如果你投标获得该产业，可能需在90或120天内支付其余的屋款，视拍卖文件如何写明，最好是尽快呈上贷款申请文件给银行及律师，以便开始准备所需的合约与相关文件。
从技术层面讲，你是新的业主；可是在法律上，该产业还不属于你，惟有缴清其余的90%屋款才可以这样认为。
文章来源：
星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：郑碧娥‧2016.08.28
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