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| 資金週轉不順，使房貸再融資詢問度趨升。 |
獨家報導：林慧蓮
（吉隆坡12日訊）經濟不景氣、生活成本節節漲，越來越多人因為資金週轉不靈，選擇再融資（refinance）名下房屋或店鋪以取得一筆資金。最大原因，是貸款利率夠低！
如果面對資金週轉問題，一般人會先從現有“資源”如名下房屋或店鋪下手，透過抵押或再融資房貸的方式來取得資金。據房貸經紀估計，市場上每20宗新房貸申請，就有1宗再融資的申請。
受訪理財師指出，如果一個人仍有房貸供期，但出現其他債務或資金問題，再融資房貸確實是選項之一，以更高的房屋市價來申請新貸款，藉此取得價差即額外資金。
以債養債恐埋計時炸彈
這是因為房貸利率只有約4.3%，堪稱市場上利率最低的融資方案。
一名銀行房貸經紀告訴《中國報》，目前確實有越來越多人詢問再融資，且多數是因為資金週轉不順。
“跟新房貸相比，差不多是每20宗新房貸申請，就有1宗再融資申請。”
儘管再融資房貸已越來越普遍，但業者透露，以信貸紀錄來看，目前尋求再融資的申請者信貸紀錄顯然變差了。
另一名房貸經紀透露，如今申請者的資料已不如從前來得“美”，似乎越來越多人是被生活壓得喘不過氣，才會踏出這一步。
不過，透過再融資來套利，藉以支付其他債務的做法等同于“以債養債”，在理財師眼中不但不可持久，也可能成為家庭的計時炸彈！
信貸諮詢與債務管理機構（AKPK）理財教育課程導師莊國輝博士接受《中國報》電訪時說，房貸再融資的利率雖然較卡債和個人貸款低許多，但“以債養債”的方法，絕對不能解決問題。
他直言，關鍵是再融資后，當事者是否會重蹈覆轍、繼續負債累累？
“若是如此，那就只是拖延時間而已，根本問題仍在。”
再融資不如直接賣房
莊國輝說，若尋求債務重組諮詢的人只剩下房屋，信貸諮詢與債務管理機構還是會優先考慮保住房屋的可能性，否則這也會變成一個社會問題。
“我們會先看保不保得住，如果還付得起貸款，我們就對其他債務進行重組。最理想的情況，就是不把房屋拿去再融資。”
“如果真的要解決債務問題，與其再融資，不如直接把房屋賣掉！”
不過，莊國輝透露，已自行再融資房貸的人，某種程度上解決了燃眉之急，一般不會向該機構再尋求諮詢。向該機構諮詢人士大多是面臨免抵押的債務問題，如信用卡和個人貸款。
截至2月底，信貸諮詢與債務管理機構共幫助1萬2780人還清了5億2190萬令吉的債務。
在總計53萬9776名尋求協助的人當中，最大宗是因為財務規劃差，佔了48.2%，依序則是生意失敗或放緩（15.2%）、高生活成本（13.7%）、高醫療費（10.5%）和失業（9.6%）。
靈活性房貸適合生意人
想要置產或已經置產的人，相信對靈活性房屋貸款都不陌生。
但莊國輝認為，此貸款類型只適合經常有大筆資金進出的生意人，而非打工一族！
這是市場上最靈活的一種貸款，提供貸款人一個可以隨時支付或提出貸款的戶口，並且對多付的貸款額給付利息。
從中，貸款人不只可以賺取利差，還能夠在有需要的時候提款做其他用途。
不過，莊國輝認為“賺多少、花多少”才是最實際的做法，擁有固定收入的貸款人只要選擇傳統貸款、按期繳付，最終都能如願擁有“自己的”房子。
“如果總是進進出出，分分鐘二三十年后，房產仍然不是你的。”
延長還債期 一切從頭供起
有人說，擁有房地產的人“能守能攻”，除了自住，必要時還可以透過再融資房貸的方式取得一筆資金…事實上，“再融資”是把雙面刃，它可以是許多人的資金週轉急救包，也可以是摧毀許多家園的催命符！
遙想20年前，若你向銀行貸款35年買了一間價值50萬令吉的房產，現在這房產水漲船高升至100萬令吉，而你的房貸也只剩下15萬令吉，這時候，你把房產拿去再融資，最高可領出75萬令吉現金。
乍看之下，這真是一個好買賣，讓人錯覺自己大賺一筆價差。但你是否忘了，75萬令吉現金一領出，一切就得從頭來過？繼續挨個10年、20年、30年繳房貸？
受訪的房貸經紀透露，國家銀行規定，若個人想申請房貸再融資，銀行都會試算10年房貸方案。也就是說，若個人能夠承擔這10年的高房貸，才有機會談下一步。
以上述最高領出75萬令吉的例子，以4.27%房貸利率計算，有關屋主每月必須繳付約7700令吉的房貸供款！當然，銀行若在評估后同意提供再融資，屋主仍有機會拉長貸款攤還期，每月供款額也會相對拉低。
實際上，這真不是一個壞買賣，但它絕對是一把雙面刃，個人尺度的拿捏尤其關鍵。
小心免成壞賬
馬來西亞講師協會理財顧問兼財務規劃師周志強接受《中國報》電訪時說，理財工具本身並沒有問題，但投資者的出發點很重要。
“針對房貸再融資，若是為了紓解財務緊繃的狀況，以應付日常生活，這我不反對。適當的做法可以幫助取得財務平衡。但有些人卻是因為房價上升了想要套利，如果這筆錢拿來做投資，就要做好風險和回報評估。”
“還有一些人，是拿這筆錢來消費，如裝潢和旅行，那就真的要小心，這很容易會變成壞賬。”
所謂再融資房貸，是貸款人跟原本的銀行終止現有房貸，再將貸款轉移到另一家新銀行，以此達到再融資目的。轉移過程中，新銀行會對再融資申請作出全新的評估。
貸款人也可以向原本的銀行申請再融資，但多數貸款人因再融資動機，而考慮跟其他銀行申請再融資。
资料来源：http://www.chinapress.com.my/?p=938093
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