2016-09-04 13:00
在过去，许多人对拍卖产业兴致基本不大，他们普遍认为碰不得，毕竟摆上拍卖桌的产业，十之八九是有问题的产业单位；可是，随着拍卖行如雨后春笋般的设立，显示人们对拍卖产业已经慢慢改观，当然，也是因为待拍卖的产业单位相应增加。其中一些的保留价比市价便宜，进而引起市场人士的关注。
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| （图：星洲日报） |
在过去，许多人对拍卖产业兴致基本不大，他们普遍认为碰不得，毕竟摆上拍卖桌的产业，十之八九是有问题的产业单位；可是，随着拍卖行如雨后春笋般的设立，显示人们对拍卖产业已经慢慢改观，当然，也是因为待拍卖的产业单位相应增加。其中一些的保留价比市价便宜，进而引起市场人士的关注。
成交价也可能比市价高
前文说过，待拍卖产业单位增加，主要是经济展望、市场状况、就业前景看淡，贷款者在无法继续偿还房贷分期的情况下，只能让银行申请将有关产业列为拍卖单位。
另外，从2016年1月1日开始，有关方面调高担任拍卖师的条件，一些因条件不符合，以致符合资格的拍卖师相应减少，个人处理拍卖产业单位，无形中增多了。
对于待拍卖的产业单位，我们多数存在这样的认知，价格比市价便宜，大多数时候是这样，可是，一些位于理想地点的产业，也可能被投资者竞标至超出市价的水平。
有些加入拍卖产业的投资者，本身就住在该住宅区，而且该区待售的房产一般不多，因此，他们会告诉自己志在必得（当然也会为自己设下最高标价的底线），在获知其住宅对面有待拍卖单位（屋主面对经济难题、房屋被迫拍卖），就开始筹备购屋资金。
他们准备投标该房屋，可能是买来作为孩子的房屋，特别是孩子已出来社会工作，能够分担房贷的分期付款，住在附近方便有个照应，或者是买来投资，出租给租客赚取租金收入，只要位于好地点，不愁房屋租不出去，房屋就在本身住家对面，方便监督租户的人流。
角头屋受欢迎
有些租户租了房屋，当起二房东后，又分隔为更多房间，这样做其实很危险，特别是以不专业的方法接驳电线，电线短路造成火患通常就是在这种情况下发生。
另外，一些角头有空地的房屋，在摆上拍卖桌后也相当受欢迎，毕竟角头有空地的房屋不多，在一排有地房屋中，角头有空地的房屋只有一间，另一边尽管是角头，可是却没有空地，有的是多一、两个窗口。
期限内须完成程序
在投标有关房屋之前，必须做一些功课和准备工作，所需资料可参考本期文章的总结配文。虽然说拍卖产业有其吸引力之处，但有些拍卖单位还是不能碰的。
对华人投资者而言，位于租赁地契的土著单位，即使再怎么便宜，也不要考虑，因为，投标拍卖产业，必须严守完成交易的时间，超过期限不是缴交迟付款利息就可通行，而是已支付的10%购屋款将被没收。
今天，许多房屋的价格并不便宜，数十万令吉的房产单位比比皆是，10%购屋款也需要数万令吉，对许多人来说，这是不容易储蓄到的数目。
银行拒贷款须查询
这是其中一项避忌，一些位于地点不理想的拍卖房屋，还是别考虑为妙，在投标房屋之前，最好先向银行了解，假如成功购获有关房产，银行是否愿意提供贷款，如果银行的答案是：“不（NO）”，一定有原因，银行不可能无缘无故不想做生意。
一般来说，这类型产业多数坐落在低洼地区，一雨成灾、出入不方便、或是位于山坡边，担心地基不稳，有朝一日成为危楼，假如贷款者拖欠分期付款，银行即使将产业“拉回来”准备摆上拍卖桌，恐怕也无法脱售。
中价拍卖屋居多
另一方面，从市场上多个拍卖网站挂上待拍卖的房产单位，可以看出价格从中价、中高价至高价皆有，惟高价的待拍卖单位，数目并不多，反而是中价、中高价的拍卖房产居多。
这一方面与屋主的财力有关，另一方面则是产业发展商在推行房产计划时，在比例方面，产业类型以中价与中高价的单位占大多数，高价的比较少。
举个例子，在一个综合产业城镇，发展商兴建双层排屋、半独立式房屋、独立式洋房、商业产业例如双层店屋或三层店屋，这是比较普遍的情况。
在这些房产类型中，以双层排屋的数目最多、然后是半独立式房屋、独立式洋房，店屋则另外计算；另外一种情况是：在一些面积不大的地段，发展商兴建服务公寓（可以是两栋、三栋或四栋楼）、办公楼、购物商场等。
假如服务公寓单位数目众多，挂上拍卖网站的数目相对较多，这一点也不稀奇，而且最近这两、三年，服务公寓的买家，有些是投资或投机者，也有一些是年轻的产业购屋者，规划稍微失算，产业被拍卖的机会自然相应增加。
60%竞标者是Y世代
谈到加入竞标拍卖产业者，SriShanBid.com拍卖行董事经理期文指出，这一、两年有60%加入竞标者为Y世代（YGeneration），也许顺应市场的发展趋势，也可能存在拍卖产业比其他待售产业较便宜的认知。
何谓Y世代？Y世代是指1981年至2000年出生的人。
Y世代是美国的一个世代名称，所谓的世代，就是指在某一段时期内出生的一批人群，他们具有代表性的特色，Y世代是接在X世代之后的一个世代。
在Y世代的范围中，有几个同义字描述这个时期的世代特色，包括了：网际世代、或称N世代（The Net Generation），千禧世代（Millennials）和回声潮世代（Echo Boomers）。
Y世代这个名词被公认为美国人在20世纪的最后一个世代，在这个世代诞生成长，进入青年期后，2000年就过了。
了解程序再竞标
针对Y世代投标拍卖产业，期文认为，严格来说，Y世代涉足产业投资的经历，一般不会很丰富，在买卖产业的过程中，他们不可能累积许多经验。
因此，准备加入投标拍卖产业行列之前，必须要很熟悉参与拍卖产业需要准备的资料、文件，以及具备的条件，避免好不容易储蓄的10%购屋款，由于本身的疏忽而泡汤。
与一般产业的投资情况一样，任何人想要加入竞标拍卖产业，也必须先了解银行的基本利率（在这之前是基本借贷率）、个人的收入是否符合条件、财务状况是否平稳，能够领取的产业贷款数额，这些都很重要。
最大的原因是投标购获拍卖产业，必须严守需要完成交易的时间，在没有其他枝节问题的情况下，还要有其他方面的辅助，譬如律师楼、土地局的办事效率要好才行。
拍卖产业10疑问
关于人们对购买拍卖产业的疑问，可归为以下几个重点：
1.为什么产业单位会被拍卖？
当贷款者无法按时缴付房贷的分期付款，借贷机构例如银行或金融公司，在贷款者拖欠数月的分期付款后，将会发出相关信件给贷款者，以催收分期付款。假如贷款者不能在限期内还清分期付款，借贷机构有权拍卖其产业。
2.我们可以从哪掌握拍卖产业的资讯？
我们可以通过报章的拍卖产业分类广告，银行或网络拍卖公司获知拍卖产业的资讯，一些律师楼也有待拍卖产业的讯息；此外，银行的拍卖经纪也有这方面的数据。
关于网络拍卖公司，可以上网查询，采用auction或lelong的字眼登入，会有不少拍卖产业公司供参阅，他们也有附上电话号码供联络，最好选择商誉、信用评估较好的拍卖产业网站。
3.竞标拍卖产业前需要掌握什么资料？
假如准备或决定出席拍卖会，在之前必须取得完整的拍卖通告，拍卖通告里包含有关产业的详细资讯、拍卖时间、拍卖地点，以及拍卖条款等等。
个人可以在拍卖之前3个工作日，向拍卖经纪或拍卖网站取得拍卖通告，他们将会根据需要为客户准备文件，并以电邮或传真的方式寄给客户。
4.拍卖日当天必须携带什么文件？
在拍卖日当天出发前，切记要携带个人身份证或今天所指的大马卡、大马卡副本、银行汇票，以及完整的拍卖通告供参考。
5.我们可以带个人支票簿进入拍卖厅吗？或是一定要购买银行汇票，需要准备什么数额？
个人竞标者必须向银行购买汇票，个人支票是不被接受的，银行汇票数额就是该拍卖房屋底价的10%。如果拍卖当天竞标失败，全额退还该汇票，假如成功得标，该汇票将会用来支付拍卖房屋的10%首期屋款。
6.成功购获房屋，可以进入该房屋察看吗？
在没有得到相关方面的许可，任何人是不能擅自进入房屋察看，最多只能到现场从外面看看房屋的状况，这对于评估该房子的价值多少会有帮助。
假如投标的是共管产业，例如公寓，建议向有关产业的管理公司了解，前业主是否有拖欠任何债务，例如管理与维修费、维修储备金、水费、地税、排污费等等。
不过，一些负责拍卖产业的公司，也能协助客户减轻疑虑，包括提供一份详细的未缴付的账务单，列明该产业的业主所拖欠的债务。
当然，拍卖产业公司也能按照客户的需要，提供客户产业的市价调查报告，报告里将显示产业附近的房屋市价，以及租金在哪一水平，让客户可以更了解房屋的行情，确保做出明智的投资。
7.如果前业主不愿搬迁该怎么办？
假设前业主或其租户不肯合作，而且不愿意搬出去，成功标获产业者，最好通过律师向法庭申请庭令，在拿到庭令后才能驱赶前业主或其租户。
8.投标者是否能以保留价或俗称的底价，成功标得房屋？
如果在拍卖日当天没有其他竞争者下标，那么是有可能以底价标得该房屋，不过，这种情况不多，比较少听说没有竞争者下标，除非那是很糟糕的房产单位则另当别论。
9.我们为什么要进行土地搜寻程序？
任何人若准备竞标拍卖产业，必须到指定的土地局进行土地搜寻程序，以查清楚该产业是否已被冻结或者面对其他限制；如果有关产业已被冻结，那么必须解除冻结，要解除冻结，必须查出是谁对该产业加以冻结，惟有解决冻结后，才能完成产业转移手续。
10.假如投标拍卖产业成功了，一般需要多久的时间去缴清房贷欠款？
拍卖产业投标者必须在90天或120天内把90%余款（屋价的90%）缴付，否则10%的首期款将被没收。
结语：
我们看过了这几期关于拍卖产业的文章后，得出什么结论？拍卖产业单位能碰吗？坦白说：能，不过，必须要很谨慎，一些面对交易限制、或被申请冻结的产业单位，为避免交易过程受阻，最好是割爱，万一交易一波三折，不只交易无法落实，可能还被迫泡掉10%的购屋款。
由于拍卖产业文件没有商量的余地，因此，假如购获拍卖公寓，而公寓业主拖欠数目不菲的管理与维修费，得标者将被迫承担该笔费用，除非拍卖银行事先表明不必承担这些费用，或是拍卖购获的产业，比市价便宜许多，譬如，至少便宜了10%至20%，那么或许可以考虑。
文章来源：
星洲日报‧投资致富‧焦点策划．文：郑碧娥‧2016.09.04
资料来源：http://www.sinchew.com.my/node/1563901
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